Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn, có nên mua?

(Luật Tiền Phong) – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn, có nên mua không? Mua thì gặp những rủi ro nào?

Đây là tình huống mà Luật Tiền Phong tư vấn cho khách mua đất tại Yên Nghĩa, Hà Đông, xin chia sẻ để bạn đọc quan tâm tham khảo.

Tình huống:

Ông A muốn mua một mảnh đất diện tích 180m2 tại Yên Nghĩa, Hà Đông. Chủ đất đã được cấp GCNQSDĐ, loại đất: đất nông nghiệp. Nhưng thời hạn sử dụng đất đã hết từ năm 2013. Hiện tại Ông A đã xem quy hoạch và biết diện tích đất trên đã được UBND quận Hà Đông quy hoạch là đất ODT. Vì giá hợp lý nên Ông A quyết định đặt cọc để mua và nhờ luật sư tư vấn làm thủ tục liên quan.

Giải quyết:

1. Nhận định:

Đối với đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất thì không đủ điều kiện giao dịch (Điều 27 Luật Đất đai 2024).

Việc sử dụng đất nông nghiệp hết thời hạn: theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng thêm 50 năm mà không cần làm thủ tục điều chỉnh gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu để sử dụng thì không cần gia hạn, nhưng nếu để giao dịch thì chưa đủ điều kiện. Người sử dụng đất (Bên Bán) phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Trong trường hợp mua đất này, Bên Mua cần chú ý: do chưa ký được hợp đồng chuyển nhượng và sang tên quyền sử dụng đất ngay, Bên Mua nên đặt cọc để trong thời hạn nhận đặt cọc, Bên Bán phải hoàn thành các thủ tục xin xác nhận lại thời hạn sử dụng đất (gia hạn) và được cấp lại GCNQSDĐ rồi chuyển nhượng cho Bên Mua. Nếu Bên Bán ngại hoặc không nắm rõ thủ tục thì uỷ quyền cho Bên Mua thực hiện thủ tục gia hạn. Khi có GCNQSDĐ đủ điều kiện ký hợp đồng công chứng thì hai bên giao dịch hợp đồng chuyển nhượng.

2. Các thủ tục liên quan:

Thủ tục đăng ký biến động gia hạn thời hạn sử dụng đất:

Theo hướng dẫn tại Điều 65 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ và thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất được quy định như sau:

Cơ quan giải quyết: trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh hoặc VPĐK đất đai.

Hồ sơ gồm:

• Đơn.
• GCNQSDĐ.
• Giấy uỷ quyền nếu uỷ quyền cho người khác nộp thay hồ sơ.
• CCCD bản công chứng.

Mẫu đơn xin xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp:

Trình tự, thủ tục gia hạn:

VPĐK đất đai tiếp nhận hồ sơ, xác nhận thời hạn tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 vào GCNQSDĐ đã cấp, hoặc cấp mới giấy chứng nhận theo quy định hiện hành.

Thời hạn giải quyết: không quá 07 ngày làm việc.

Thủ tục đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất:

Sau khi Bên Mua được gia hạn thời gian sử dụng đất và có GCNQSDĐ mới, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng và sang tên cho Bên Mua.

Hồ sơ giao dịch cần:

• CCCD hai bên mua bán.
• Giấy chứng nhận kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu hai bên chưa có vợ/chồng tại thời điểm giao dịch).
• GCNQSDĐ.
• Đơn xin cấp GCNQSDĐ do đăng ký biến động.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
• Giấy uỷ quyền trong trường hợp uỷ quyền đi nộp hồ sơ.

Cơ quan tiếp nhận: trung tâm phục vụ hành chính công.

Thời gian: không quá 10 ngày làm việc.

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Sau khi được cấp GCNQSDĐ, Bên Mua muốn thì có thể thực hiện thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở.

Điều kiện: quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp duyệt đã được phê duyệt cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất phi nông nghiệp.

Hồ sơ cần: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu 02c).

Trình tự, thủ tục: 

• Phòng Nông nghiệp và Môi trường tiếp nhận hồ sơ. Giao VPĐK đất đai cung cấp thông tin đất đai; lập trích lục bản đồ hoặc hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung mảnh trích đo thửa đất (nơi chưa có bản đồ địa chính).
• Phòng Nông nghiệp và Môi trường trình hồ sơ lên UBND cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Phòng Nông nghiệp và Môi trường chuyển hồ sơ cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi cho người sử dụng đất.
• Người sử dụng đất nộp tiền.
• Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính gửi Phòng NN&MT.
• Phòng NN&MT trình UBND cấp huyện ký GCNQSDĐ.
• VPĐK đất đai cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trên đây là hướng dẫn của Luật Tiền Phong đối với trường hợp nhận chuyển nhượng đối với đất đã hết thời hạn sử dụng trên GCNQSDĐ. Tất nhiên, mua đất này thì giá sẽ hợp lý hơn, vì với công đi thực hiện thủ tục, rủi ro khi giao dịch kéo dài thì kết quả cũng xứng đáng cho những người dám đầu tư. Quan trọng là các bạn nắm được thủ tục và làm hợp đồng chặt chẽ.

Luật Tiền Phong rất hân hạnh đồng hành cùng nhiều nhà đầu tư thực hiện những trường hợp khó tương tự như trên, và rất vui vì mang lại thành công cho khách hàng. Các nội dung chia sẻ trong bài viết hoàn toàn chỉ là cung cấp thông tin để các bạn tham khảo thêm, đây là ý kiến cá nhân, không phải là ý kiến pháp lý cho các trường hợp cụ thể. Với các giao dịch khó, kéo dài, phụ thuộc nhiều và chủ thể giao dịch, nguồn gốc, diện tích, địa bàn.. các bạn nên tham vấn luật sư khi thực hiện.

Các bài viết có liên quan:

>>> Cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

>>> Tư vấn cấp sổ đỏ cho nhà ở xã hội

>>> Tư vấn về quyền sử dụng đất ngõ đi theo quy định mới nhất

Trân trọng.

—————————————-

Công ty Luật TNHH Tiền Phong

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.