Cấp Giấy chứng nhận cho người đã đăng ký quyền sử dụng đất

(Luật Tiền Phong) – cấp giấy chứng nhận cho người đã đăng ký quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

*Theo quy định của Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi xin tư vấn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố Hà Nội.

Các vấn đề chính

1. Đăng ký đất đai là gì?

Đăng ký đất đai là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất đai thực hiện thủ tục kê khai ký quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật Đất đai (Điều 3 LDD 2024).

Các trường hợp đăng ký đất đai:

Đăng ký đối với thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.
Đăng ký đối với thửa đất được nhà nước giao, cho thuê để sử dụng.
Đăng ký đối với thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
Đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời vì đăng ký đất đai.

Đối với trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng có thay đổi thì sẽ đăng ký biến động. Những trường hợp thay đổi:

Thay đổi người sử dụng đất, người sử hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng, chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.
Đổi tên chủ sở hữu tài sản.
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.
Thay đổi nhưng hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành với tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực; quyết định của cơ quan thi hành án đối với bản án đã có hiệu lực pháp luật; quyết định hoặc phán quyết của trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất rồi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thay đổi thời hạn sử dụng đất.
Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất phải nộp tiền sử dụng đất.
Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước cảnh, diện tích, số hiệu,
Chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đã đăng ký đất đai

Đối với các trường hợp đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận, chúng tôi sẽ chia sẻ trong một bài viết khác vì các trường hợp này khá phổ biến và hồ sơ tương đối dễ dàng. Tại bài viết này chúng tôi tập trung chia sẻ những quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu.

Giải quyết hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận lần đầu không đơn giản vì giấy tờ về nguồn gốc đất được pháp luật quy định rất phức tạp và cực kỳ đa dạng.

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP các giấy tờ về nguồn gốc đất có thể được xem xét trách nhiệm bao gồm:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993.
Giấy phép xây dựng nhà ở/xây dựng nhà ở có thời hạn; Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Giấy tờ về mua bán/nhận tặng cho/đổi/nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng/chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền với trường hợp giao dịch trước 01/7/2006.
Giấy phép xây dựng công trình/giấy phép xây dựng công trình có thời hạn; Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng; Giấy tờ về mua bán/tặng cho/thừa kế công trình xây dựng.
Giấy tờ về nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà chưa được cấp Sổ đỏ.
Giấy tờ về nhận thừa kế quyền sử dụng đất và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất khi đã nhận thừa kế.
Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ mua, hoá giá, nhận thanh lý, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.
Giấy tờ liên quan đến việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có).
Hợp đồng/văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Toà án về xác lập quyền đối với thửa đất liền kề, có kèm theo sơ đồ thể hiện về vị trí, kích thước của phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế (nếu thuộc trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề).
Văn bản xác định các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đối với trường hợp đất do hộ gia đình đang sử dụng).
– Mảnh trích đo bản đồ địa chính của thửa đất (nếu có);
– Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản về việc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình, hạng mục công trình (nếu thuộc trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 của Luật Đất đai 2024 (như: giấy phép xây dựng; giấy tờ sở hữu công trình xây dựng;…) hoặc công trình thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định).
– Quyết định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có thể hiện biện pháp khắc phục là buộc đăng ký đất đai; chứng từ về việc nộp phạt của người sử dụng đất (đối với trường hợp tại điểm a khoản 6 Điều 25 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP – hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích, đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch).
– Chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ về việc miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
– Giấy tờ về việc chuyển nhượng có chữ ký của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển quyền mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định).
– Giấy xác nhận của cơ quan thẩm quyền về xây dựng cấp huyện là đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng (đối với trường hợp có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận thuộc trường hợp phải xin cấp phép xây dựng).

2. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đã đăng ký quyền sử dụng đất

Đơn đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 05/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

Trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì nộp Đơn theo Mẫu số 04/ ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Một trong các loại giấy tờ (nếu có):

– Những giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024;

– Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp sản xuất trước ngày 1/7/2004;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định pháp luật từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực;

– Bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành trong đó chứng minh được sử dụng đất;

– Giấy tờ phù hợp với quy định pháp luật về nhà ở; trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế hoặc được sở hữu nhà ở qua hình thức khác thì có giấy tờ về giao dịch đó (Đối với tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài);

– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã công chứng, chứng thực (Đối với chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất đất đối với đất); trường hợp là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì có giấy tờ về giao dịch nhà ở;

– Giấy tờ phù hợp với quy định pháp luật về xây dựng; trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế hoặc được sở hữu công trình xây dựng theo hình thức khác thì phải có giấy tờ về giao dịch đó (Đối với tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tạo lập công trình xây dựng);

– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình xây dựng và hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng, chứng thực (Đối với chủ sở hữu công trình không có quyền sử dụng đất đối với đất).

Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Sơ đồ hoặc bản trích lục bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có); mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có) đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 05a/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đối với trường hợp tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất;
Quyết định vị trí đóng quân hoặc văn bản giao cơ sở nhà đất hoặc địa điểm công trình quốc phòng, an ninh được cấp có thẩm quyền phê duyệt cho đơn vị quân đội, đơn vị công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân, Công an nhân dân; doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giao quản lý, sử dụng đất, công trình gắn liền với đất;
Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 của Luật Đất đai 2024 hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

3. Trình tự thủ tục làm sổ đỏ lần đầu:

Nộp hồ sơ: đương sự nộp một bộ hồ sơ đến bộ phận một cửa của ủy ban nhân dân cấp huyện (do phòng tài nguyên thụ lý), nếu là tổ chức thì một hồ sơ lên ủy ban cấp tỉnh, Sở Tài nguyên là đầu mối.

Phối hợp xác nhận hiện trạng:

Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở và công trình xây dựng trên đất và xác nhận về tình trạng sử dụng đất có tranh chấp hay không. Ngoài ra ủy ban cấp xã còn xác nhận về các nội dung sau.
Xác nhận nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất ổn định.
Nếu mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thì xã sẽ xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch.
Xác nhận về phù hợp với quy hoạch trong trường hợp lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình, chiếm lòng, lề đường.
Trường hợp lấn chiếm đất nông, Lâm trường đã được nhà nước giao thì xác nhận sự phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Kiểm tra, đo đạc, xác minh trích địa chính

Phòng tài nguyên sẽ thực hiện công việc:

trích lục bản đồ địa chính đối với địa phương đã có bản đồ địa chính.
Đề nghị chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt mình ship đồ trong địa bàn chưa có hồ sơ địa chính.
Lấy ý kiến của cơ quan chức năng về xây dựng trong trường hợp quyền sử dụng đất có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà không có hồ sơ xây dựng phù hợp.
Kiểm tra về điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
Chuyển thông báo xác nhận về kết quả đăng ký đất đai theo mẫu đến nơi nộp hồ sơ để trả cho người yêu cầu đăng ký đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì gửi phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế.
Chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai để lập tức cập nhật thông tin đất đai.

*Cấp Giấy chứng nhận cho người đã đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu*

4. Thời hạn giải quyết và lệ phí thực hiện

Thời hạn giải quyết: trong 30 ngày làm việc.
Lệ phí:

– Phí thẩm định hồ sơ: 1.000 đồng/m2 đất; tối đa 7.500.000 đồng/hồ sơ;

– Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: 500 đồng/m2 đất (ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ);

– Lệ phí cấp trích lục bản đồ: 30.000 đồng/bản;

– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp không được miễn): 100.000đ/GCN trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất); 500.000đ/GCN trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Luật Tiền Phong tư vấn pháp luật và cung cấp các dịch vụ pháp lý. Bất cứ vấn đề gì pháp lý hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 091 616 2618/ 097 8972 587 để được hỗ trợ.

Có thể Quý bạn đọc quan tâm: