(Luật Tiền Phong) – miễn, giảm thuế là chính sách nhân đạo mà bất kỳ Nhà nước nào cũng đặt ra để phân biệt giữa mua bán nhà, đất mục đích thương mại và mua bán nhà đất vì mục đích cá nhân khi có thay đổi chỗ ở hoặc khi không có nhu cầu sử dụng nhà, đất nữa.
Pháp luật Việt Nam quy định, nếu cá nhân/hộ gia đình sở hữu duy nhất một nhà đất (gọi chung là bất động sản) thì khi bán cho người khác, người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Bài viết sau đây của chúng tôi sẽ hướng dẫn các bạn về thủ tục, điều kiện, hồ sơ miễn thuế thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất ở.
Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai 2023;
- Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2012;
- Nghị định 126/2020/NĐ – CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Quản lý thuế.
- Nghị định 12/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế.
- Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định 126/2020/NĐ–CP của Chính phủ.
- Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế.
Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:
- Trường hợp 1: Người tham gia giao dịch nhà, đất có quan hệ gia đình: quan hệ hôn nhân (vợ chồng); quan hệ cha mẹ và con (không phân biệt cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con dâu, con rể với cha mẹ chồng, cha mẹ vợ); quan hệ ông bà nội, ngoại với cháu; quan hệ anh chị em ruột với nhau.
- Trường hợp 2: giao dịch chuyển nhượng nhà, đất ở duy nhất.
Điều kiện để được miễn giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:
Để đáp ứng được điều kiện miễn giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, chủ thể nộp đơn cần phải tự chứng minh và phải chịu trách nhiệm về các tài liệu cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền.
Cụ thể trong trường hợp thứ nhất: nếu là giao dịch cho những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống như nêu trên thì phải chứng minh bằng các tài liệu chứng minh: giấy chứng nhận kết hôn, Giấy khai sinh (có chứng thực). Ví dụ: nếu giao dịch nhà, đất giữa ông bà và cháu thì nhất thiết phải có Giấy khai sinh của người cháu, và cả của bố mẹ người cháu (để thể hiện mối quan hệ bắc cầu từ mối quan hệ ông bà với bố mẹ và mối quan hệ bố mẹ với con).
Đối với trường hợp bất động sản chuyển nhượng là bất động sản duy nhất thì phải chứng minh:
- Tính duy nhất thể hiện tại thời điểm thực hiện giao dịch. Trước tiên, người xin miễn thuế phải làm đơn trình bày và tự cam kết, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra trên hệ thống dữ liệu về bất động sản khi giải quyết.
- Về chứng minh mục đích giao dịch không có tính thương mại. Về khía cạnh này pháp luật có quy định thời gian sở hữu bất động sản ít nhất phải được 183 ngày tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận. Nếu sở hữu một bất động sản chưa đến thời gian này mà chuyển nhượng cho người khác thì không được miễn thuế. Như vậy dưới con mắt của nhà làm luật, nếu như người sở hữu nhà, đất mua rồi lại bán trong thời hạn 183 ngày thì bị xem là buôn bán (có tính thương mại), người bán sẽ không được miễn thuế.
- Bất động sản chuyển nhượng phải là toàn bộ.
- Bên bán phải có đơn trình bày, kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Về khía cạnh nhà, đất duy nhất:
- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân còn lại mà đã có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác thì không được miễn thuế.
- Trường hợp vợ chồng có chung nhà ở, đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Thủ tục xin miễn giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:
Các bạn chuẩn bị bộ hồ sơ đăng ký biến động sang tên bất động sản theo quy định chung, gồm:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Bản sao GCNQSDĐ.
- Căn cước công dân, tài liệu chứng minh quan hệ hôn nhân, huyết thống.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Đơn trình bày và cam kết bất động sản là duy nhất, có chứng thực chữ ký bởi cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp xã hoặc Văn phòng công chứng).
Hồ sơ được nộp trực tiếp hoặc online tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp không xét miễn thuế thu nhập cá nhân thì cơ quan có thẩm quyền phải trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do, và các bạn khi thấy không có căn cứ thì có quyền khiếu nại văn bản này.
Nói chung, đối với giao dịch nhà đất, giá trị giao dịch thường lớn nên tiền thuế cũng là một khoản chi phí đáng kể. Đối với nhiều người, nếu chuyển nhượng nhà đất duy nhất hoặc chuyển nhượng giữa những đối tượng được miễn thuế thì nên cố gắng hoàn thiện hồ sơ để được hưởng quyền lợi này.
Trong trường hợp quý vị gặp khó khăn khi soạn hồ sơ hoặc khi chuẩn bị các tài liệu chứng minh đủ điều kiện miễn hãy liên hệ với luật sư.
==========================
Công ty Luật TNHH Tiền Phong
Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587
Email: Contact@luattienphong.vn
Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
