Khiếu nại về việc cấp sai sổ đỏ như thế nào cho hiệu quả?

(Luật Tiền Phong) – Khiếu nại về việc cấp sai sổ đỏ tại cơ quan nào? Và thực hiện như thế nào cho đúng? Nhất là khi GCNQSDĐ đã được cấp từ nhiều năm trước…

Mời các bạn theo dõi bài viết của chúng tôi về một tình huống cụ thể của khách hàng mới đây.

Tình huống:

Gia đình Ông A từ Nam định lên Sa Pa khai hoang và sử dụng đất từ năm 1986. Diện tích khai hoang được là hơn 10.000 mét vuông, theo đó chia làm hai mốc thời gian: năm 1986 sử dụng 4.000m2, năm 1989 mở rộng thêm được khoảng 6.000m2. 

Năm 2004, chính quyền cấp sổ đỏ đất ở cho hộ gia đình Ông A với diện tích: 120m2. Thành viên hộ gia đình Ông A được xác định vào năm 2004 gồm 4 người, mẹ và 3 con (trong đó có Ông A và 2 chị gái).

Năm 2011, chính quyền cấp GCNQSDĐ đối với 10.000m2 đất vườn cho mẹ Ông A (các thành viên khác của gia đình không biết).

Năm 2014, mẹ Ông A bán ½ diện tích đất vườn cho Ông B. Gia đình không ai biết. Năm 2015, Ông A phát hiện ra sự việc khi Ông B đến trồng cây trên đất nên đã báo cáo chính quyền, trong quá trình giải quyết Ông A mới được biết việc mẹ ông đứng tên toàn bộ diện tích đất vườn từ năm 2011 và năm 2014, Ông B đã được cấp GCNQSDĐ ½ diện tích đất vườn, bà mẹ Ông A được cấp GCNQSDĐ ½ còn lại. Ông A cho rằng cả 4 mẹ con ông cùng khai hoang nên diện tích đất vườn, nên một mình mẹ ông được cấp GCNQSDĐ là không đúng. Trên cơ sở này, UBND huyện đã ra quyết định thu hồi, huỷ giấy chứng nhận cấp cho Ông B (đối với ½ đất vườn mua của mẹ Ông A). Năm 2016, Ông A khởi kiện hành chính yêu cầu huỷ GCNQSDĐ của bà mẹ (cấp năm 2011 và năm 2014), năm 2017 Toà sơ thẩm và phúc thẩm quyết định huỷ GCNQSDĐ cấp cho bà mẹ năm 2011, 2014, đối với diện tích 10,000m2 đất vườn.

Năm 2024, Ông A lại phát hiện Ông C mua diện tích đất ở của mẹ và được cấp GCNQSDĐ đất ở (120m2 đất ở đứng tên hộ gia đình cấp năm 2004), ngoài ra Ông C cũng được cấp GCNQSDĐ đối với ½ diện tích đất vườn mà trước đây mẹ ông đã bán cho ông B. Diện tích đất vườn còn lại (1/2) hiện tại cũng đứng tên 2 người chị gái ông A.

Giải quyết:

Nhận định:

Đối với diện tích hơn 10.000m2 đất của gia đình Ông A, đã có 5 GCNQSDĐ, gồm:

1. Đối với 120m2 đất ở có 2 GCNQSDĐ được cấp:

GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình từ năm 2004, trong khi thành viên hộ gia đình có 4 người, xét độ tuổi đều đủ tuổi lao động. Do vậy, 4 thành viên hộ gia đình cùng có quyền lợi, nghĩa vụ về đất theo GCNQSDĐ này.

Việc Ông C chỉ giao dịch với mẹ Ông A là chưa đủ căn cứ về chủ thể. Các thành viên gia đình phải cùng quyết định giao dịch, cùng ký hợp đồng, hồ sơ (hoặc uỷ quyền cho người khác cũng được) thì mới được coi là hợp pháp. GCNQSDĐ cấp cho Ông C trong trường hợp này có thể bị huỷ vì giao dịch vô hiệu đối với 3 thành viên khác.

2. Đối với 10.000m2 đất vườn: có 4 giấy chứng nhận được cấp:

GCNQSDĐ cấp năm 2011 cho một mình mẹ Ông A đứng tên, đã bị huỷ theo quyết định của toà án.

Do vậy, 2 GCNQSDĐ năm 2014 cấp cho mẹ Ông A và Ông B (nhận chuyển nhượng) từ GCNQSDĐ cấp năm 2011 không còn hiệu lực.

3 GCNQSDĐ năm 2024: cấp cho Ông C và 2 chị gái Ông A cũng không có giá trị, vì GCNQSDĐ cấp năm 2011 cho mẹ Ông A đã bị huỷ, đến nay, diện tích đất vườn 10.000m2 có thể coi là chưa được cấp GCNQSDĐ sau khi GCN 2011 của mẹ Ông A bị huỷ.

Cách giải quyết:

1. Xác định nguồn gốc đất:

Ông A cần liên hệ VPĐK đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai từ hồ sơ địa chính (hướng dẫn tại Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

2. Xác định các GCNQSDĐ đã cấp đang có hiệu lực và cách giải quyết:

Đối với GCN cấp cho diện tích đất ở:

120m2 đất ở được UBND huyện cấp cho hộ gia đình Ông A năm 2004, nếu đã cấp đủ diện tích, thành viên HGĐ đã được xác định và không ai có ý kiến gì thì GCNQSDĐ này vẫn đang có hiệu lực. Các giao dịch chuyển nhượng, đăng ký biến động sau GCNQSDĐ này giữa mẹ Ông A với Ông C chưa có chữ ký các thành viên khác là chưa đủ căn cứ, Ông A có quyền yêu cầu huỷ. Trước mắt, Ông A có thể thương lượng hoặc thông qua UBND cấp xã, đề nghị tổ chức hoà giải tranh chấp đất đai với Ông C (không bắt buộc) để làm rõ sự tình giao dịch giữa mẹ Ông A với Ông C. Từ đó có hướng giải quyết hợp lý.

Nếu không chọn cách này, Ông A cũng có quyền yêu cầu làm đơn kiến nghị VPĐK đất đai đã cấp GCNQSDĐ cho Ông C để đề nghị huỷ theo hướng dẫn tại điểm d, Khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai (GCN đã cấp không đủ điều kiện được cấp). Lý do: GCNQSDĐ ban đầu cấp cho hộ gia đình, và ông A là một trong các thành viên nhưng không ký giấy tờ.

Cần lưu ý rằng, giao dịch giữa ông C với mẹ Ông A (một thành viên HGĐ) là chưa đủ căn cứ nhưng nếu Ông C đã sang tên quyền sử dụng đất nói trên cho người khác, người này đã được cấp GCNQSDĐ thì VPĐK đất đai sẽ không thu hồi và huỷ GCNQSDĐ (theo hướng dẫn tại Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai). Việc giải quyết thiệt hại trong trường hợp này trở nên rất khó khăn vì mẹ Ông A đã chết, mặt khác nếu có còn sống thì đòi lại tiền mẹ cũng là điều phải cân nhắc, nói chung là rất khó khăn.

Trường hợp VPĐK đất đai cho rằng, việc cấp GCNQSDĐ cho Ông C là đúng (căn cứ hồ sơ thực tế mà hiện nay Ông A chưa có, có thể có chữ của Ông A và các thành viên khác bị làm giả mạo mà VPĐK đất đai không thể biết) thì Ông A phải khởi kiện ra toà án tuyên huỷ GCNQSDĐ cấp cho Ông C.

Đối với GCN cấp cho diện tích đất vườn:

GCNQSDĐ lần đầu cấp cho mẹ Ông A đối với 10.000m2 đã bị huỷ bởi quyết định của toà án thì GCNQSDĐ này không còn hiệu lực. Các GCNQSDĐ sau này cấp cho các đối tượng khác từ GCNQSDĐ này sẽ đương nhiên không có giá trị. Đó là các GCN:

• Cấp cho Ông B năm 2014 (theo quyết định thu hồi của UBND huyện);
• Cấp cho Ông C năm 2024: Ông A cần kiến nghị huỷ/ thu hồi GCN này.
• Cấp cho 2 chị gái Ông A năm 2024: Ông A cần kiến nghị huỷ /thu hồi GCN này.

3. Cơ quan có thẩm quyền huỷ giấy chứng nhận:

UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

VPĐK đất đai là cơ quan cấp GCNQSDĐ khi đăng ký biến động. GCNQSDĐ tên Ông C và 2 chị gái Ông A (cấp do đăng ký biến động sau GCNQSDĐ cấp cho mẹ Ông A) do VPĐK đất đai cấp, do vậy cơ quan này cơ quan này có trách nhiệm thu hồi lại và huỷ theo hướng dẫn tại Điều 152 Luật Đất đai 2024.

Trên đây là 1 tình huống hỗ trợ khách hàng thu hồi lại GCNQSDĐ đã bị cấp sai, chúng tôi chia sẻ để bạn đọc quan tâm theo dõi, tham chiếu.

Các bài viết có liên quan:

>>> Tư vấn làm lại sổ đỏ bị cấp sai

>>> Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của toà án, khó khăn và bất cập

>>> Cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

Trân trọng.

————————————-

BAN TƯ VẤN PHÁP LUẬT – LUẬT TIỀN PHONG

Hotline: 091 616 2618/ 097 8972 587

Hotmail: contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, Quang Trung, Hà Đông, Hà Nội.