Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ

(Luật Tiền Phong) – Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên Sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Từ ngày 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực thi hành đã giải quyết được khá nhiều vướng mắc liên quan.

Trong bài viết dưới đây, chúng tôi tư vấn một trường hợp khá phức tạp liên quan đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục sang tên Sổ đỏ.  Các bạn gặp tình huống tương tự có thể tham chiếu sử dụng.

Câu hỏi:

“Đất của chị họ mình nằm chung ở thửa số 27 năm 2003, có trên bản đồ nhưng mà chỉ có phân nữa thôi, chưa tách thửa. Và năm 2018 bà nội chị đi làm lại sổ mới tách thửa ra, nhưng lại không tách 2 phần riêng biệt mà bà chỉ cắt thửa đúng khúc của bà có trên sổ. Hiện tại đất chi mình không có trên sổ mới, còn sổ cũ có nhưng nằm chung với bà.

Nên cho mình hỏi bây giờ đất chị mình không có giấy tờ nào hết có thể đi xin cấp sổ đỏ lần đầu tiên được không? Trước đó đất là 1 khu lớn nhưng bà chị ấy cho các con các cháu bằng giấy tờ viết tay, xong 1 phần bán cho người ngoài, có người có tiền thì mấy năm trước họ đi làm sổ được, có người không thì vẫn chưa làm được sổ và đất chị mình vẫn nằm chung ở sổ thửa số 27. Nhưng cái quan trong chị mình đang gặp phải là: Bà nội mình mất và tất cả giấy tờ cũ không còn nữa. Chỉ còn lại đúng mỗi tờ giấy tay bà bán rẻ lại cho chị. Chị cũng có đi lên Văn phòng đăng ký đất đai ở quận xin trích lục lại nhưng họ trả lời là không được. Vì phải là người đứng tên sổ đỏ hồi trước mới xin được, mà bà mất rồi nên chị không biết nói ai, xin thì cũng không được. Chị ấy có tìm hiểu là có 2 cách: – 1 là làm quyền thừa kế quyền sử dụng đất đó; – 2 là làm hồ sơ công nhận quyền sủ dụng đất theo thực tế sử dụng là cấp sổ đỏ lần đầu có đúng không??? Năm 2020, chị họ bán đất cho bố em, em cần làm gì để được cấp GCNQSDĐ đối với phần đã mua?

Chị em có lên phường nói về sự việc đó. Phường nói với chị là “đất em không tìm được bản trích lục năm 2003 nên anh không giúp được. Còn nếu em chắc chắn đất của em không nằm trong sổ đỏ nào từ trước đến nay đất, coi như là chưa có sổ đỏ từ năm 2003 luôn, thì kêu người xuống đo đạc rồi anh hướng dẫn tiếp”. Vậy chị nghĩ như nào ạ?

 Mong luật sư tư vấn.“

Trả lời:

1. Nhận định sự việc:

• Gia đình bạn là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng hiện tại chưa biết thửa đất ban đầu đã được cấp GCNQSDĐ chưa, và hiện nay người sử dụng đất ban đầu đã chết.
• Về nguồn gốc đất: năm 2003, chị họ bạn được bà nội chuyển nhượng một phần thửa đất 27 (chưa rõ tờ bản đồ), hai bên có giấy tờ mua bán viết tay.
• Đất có thông tin trên hồ sơ địa chính nhưng chưa biết tên ai. Gia đình bạn đã hỏi nhưng cán bộ CN VPĐK đất đai trả lời: không cấp thông tin cho người không phải là người sử dụng đất trên GCNQSDĐ.
• Thời điểm biến động: năm 2018, bà có làm thủ tục tách sổ và được cấp GCNQSDĐ một phần (là phần bà nhượng cho người khác). Chưa rõ là làm GCNQSDĐ lần đầu hay tách sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng.
• Hiện nay bà nội mất. Giấy tờ mua bán giữa bà nội và chị họ thì còn, còn lại không có giấy tờ nào khác liên quan đến quyền sử dụng đất nói trên.
• Chị bạn liên hệ xin cấp thông tin, dữ liệu đất đai nhưng văn phòng đăng ký từ chối vì lý do chỉ cấp cho người đứng tên trên sổ đỏ. Cán bộ địa chính phường trả lời nếu trên hồ sơ địa chính chưa có thông tin ai kê khai, đăng ký với thửa đất trên thì sẽ hướng dẫn xin cấp GCNQSDĐ lần đầu.
• Gia đình bạn muốn được tư vấn làm như thế nào để xác định quyền sử dụng cũng như để được cấp GCNQSDĐ.

Ngoài ra:

• Giao dịch giữa bà và chị họ và giữa chị họ với gia đình bạn: chưa đúng quy định (chưa được lập tại Văn phòng công chứng, chưa thực hiện kê khai, sang tên sổ đỏ theo quy định).
• Nguồn gốc đất: chưa xác định được trên hồ sơ địa chính đứng tên bà hay người chị họ của bạn và phần diện tích giao dịch đã được cấp GCNQSDĐ hay chưa.

2. Căn cứ pháp luật:

• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
• Các văn bản khác có liên quan.

3. Tư vấn xác định hiện trạng:

Gia đình bạn nên thuê đơn vị đo đạc về lập mảnh trích đo và bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, xin xác nhận của những người sử dụng đất giáp ranh. Mang bản đo xin cán bộ địa chính đối chiếu, làm rõ trên hồ sơ địa chính hiện tên ai, số thửa, số tờ bản đồ. Để làm thủ tục này, gia đình cần chứng minh là người sử dụng đất qua: biên lai nộp thuế và giấy tờ mua bán ký với chị họ.

Sau khi được đối chiếu thông tin trên hồ sơ địa chính, căn cứ vào tình trạng được cấp hoặc chưa được cấp GCNQSDĐ, chúng tôi tư vấn như sau:

4. Tư vấn trình tự, thủ tục xin cấp GCNQSDĐ:

Trường hợp thứ nhất: bên chuyển quyền chưa được cấp GCNQSDĐ:

Trường hợp nhận chuyển quyền trước ngày 01/7/2014 mà không có 1 trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024; hoặc nhận chuyển quyền trước ngày 01/8/2024 và có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (là trường hợp của bạn – có giấy tờ chuyển nhượng).

Gia đình bạn có thể làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ lần đầu đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng. Căn cứ hướng dẫn tại Mục 1 phần XI về trình tự, thủ tục trong Nghị định 151/2025/NĐ-CP, theo đó:

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu, mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

Trường hợp thứ hai: bên chuyển quyền đã được cấp GCNQSDĐ lần đầu:

Theo Mục 2 phần XI về trình tự, thủ tục tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP:

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất, kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp:

• Đơn đăng ký biến động (Mẫu 18);
• Bản gốc GCNQSDĐ và giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký các bên, hoặc nếu không có bản chính GCNQSDĐ thì nộp giấy tờ chuyển nhượng: hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định (có công chứng hoặc chứng thực).

Trình tự, thủ tục thực hiện:

• Hồ sơ nộp tại trung tâm phục vụ hành chính công.
• Đơn vị này cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ sang VPĐK đất đai.
• VPĐK đất đai kiểm tra hồ sơ thông báo cho bên chuyển quyền và chuyển UBND cấp xã niêm yết công khai trong 15 ngày về việc làm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho bên nhận chuyển quyền.
• Nếu không rõ địa chỉ bên chuyển quyền thì VPĐK đất đai đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương (chi phí bên nhận chuyển quyền chi trả). Kết thúc 30 ngày đăng tin, hoặc kết thúc 15 ngày niêm yết mà không có đơn thư khiếu kiện thì giải quyết tiếp như sau:
• VPĐK đất đai thực hiện việc cấp GCN cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp GCN đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp trước khi cấp GCNQSDĐ.
• Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Trên đây là tư vấn câu hỏi nhận chuyển quyền sử dụng đất mà không biết rõ bên chuyển quyền đã được cấp GCNQSDĐ hay chưa. Luật Tiền Phong gửi đến bạn và gia đình tham chiếu sử dụng. Nếu bạn cần luật sư tư vấn hoặc hỗ trợ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì liên hệ với chúng tôi theo thông tin bên dưới.

Bài viết liên quan:

>>> Không có giấy tờ vẫn có thể được cấp sổ đỏ!

>>> Cấp sổ đỏ lần đầu tại Hà Nội – Mọi Thông Tin Bạn Cần Biết!

>> Hướng dẫn xin cung cấp thông tin dữ liệu về đất đai theo quy định mới nhất

———————————————-

Công ty Luật TNHH Tiền Phong

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Hà Đông, thành phố Hà Nội.