Không đăng ký biến động có bị phạt không và người mua nên làm gì?

(Luật Tiền Phong) – Không đăng ký biến động có bị phạt không và người mua nên làm gì đối với trường hợp chủ cũ có GCNQSDĐ nhưng chưa đăng ký biến động những thay đổi trên đất?

Dưới đây là 1 tình huống cụ thể chúng tôi đã tư vấn. Các bạn quan tâm có thể nghiên cứu cùng tham chiếu sử dụng khi gặp tình huống thực tế.

Hỏi:

Chào chị Ls. Chị tư vấn giúp em Em có mua 1 mảnh đất có lịch sử là đã từng đổi thửa cho nhau với 2 nhà khác để tất cả 3 nhà đều ra mặt tiền đường (ngày trước chỉ có 1 nhà mặt tiền đường còn 2 nhà kia bên trong). Sau đó họ dồn thửa đổi cho nhau để cả ba nhà quay theo chiều mặt tiền đường và chia đều thì được 6 lô mỗi lô là 4m55. Và thoả thuận là Nhà số 1 được 3 lô tổng là 13m65 chiều ngang và sâu là 33m; Nhà số 2 là 2 lô tổng 9m1 ; Nhà số 3 là 1 lô 4m55. Việc đổi vị trí thửa đất này đã được Ủy ban nhân dân xã đồng ý và có đóng dấu ký tên của Chủ tịch xã xác nhận vào 1 biên bản thoả thuận viết tay giữa các nhà với nhau. Năm 2019 em và một người nữa có mua chung thửa đất của Nhà Số 2 với diện tích ngang 9,1m và sâu 33m. Chia làm 2 lô mỗi lô ngang là 4,55m và sâu 33m. Hiện tại trên sổ đỏ vẫn đứng tên chủ đất cũ là sổ đỏ cũ. Nên hiện nay vị trí trên bản đồ địa chính so với vị trí trên sổ đỏ cũ là không khớp. Và nhà em ở VỊ TRÍ SỐ 5 TRÊN HÌNH VẼ ạ. Vậy em muốn hỏi là nhà em có thể xin cấp sổ đỏ mới theo tên vợ chồng em được hay không? Và thủ tục gồm những giấy tờ gì và như nào? Cơ quan nào đứng ra thực hiện? Và chi phí thực hiện là bao nhiêu ? Và theo các điều khoản áp dụng nào ạ? Em xin chân thành cảm ơn LS ạ!

Trả lời:

Chào bạn.

Câu hỏi của bạn, luật sư Luật Tiền Phong tư vấn như sau:

1. Phải đăng ký biến động khi có thay đổi về đất đai.

Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi thì cần phải thực hiện đăng ký biến động, gồm:

– Thay đổi rồi chuyển quyền: khi phát sinh các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại…

– Thay đổi các thông tin về người sử dụng đất.

– Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ đất.

– Chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động dù không thuộc trường hợp phải xin phép hoặc bắt buộc phải đăng ký.

– Thay đổi thời hạn sử dụng đất.

– Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

– Các trường hợp khác.

Như bạn trình bày, bên bán đã có những thay đổi về diện tích, ranh giới, kích thước các cạnh, vị trí, Bên Bán đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục đăng ký biến động.

Trong trường hợp này, Bên Bán cần phải thực hiện việc đăng ký biến động để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như hiện trạng, trên cơ sở đó mới có thể tách thửa, chuyển nhượng cho bạn. Và bạn chỉ nên mua khi đạt được điều kiện này. Trường hợp Bên Bán bận, bạn có thể nhận uỷ quyền để thực hiện công việc, hoặc thuê luật sư để những người sử dụng đất uỷ quyền cho luật sư thực hiện công việc. Sau khi có GCNQSDĐ, hai bên sẽ làm thủ tục tách thửa và chuyển nhượng phần bạn định mua.

2. Về cách thức chuyển quyền:

Trong trường hợp này, người sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký biến động những thay đổi về quyền sử dụng đất xong mới được chuyển nhượng. Để đảm bảo an toàn, bạn nên chọn hình thức ký hợp đồng đặt cọc, theo đó:

Mục đích đặt cọc: là để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ GCNQSDĐ hợp pháp.

Công việc bên chuyển nhượng phải làm là: uỷ quyền cho bạn, hoặc luật sư của bạn, để thực hiện thủ tục đăng ký biến động những thay đổi trên đất của họ. Điều kiện là họ phải đảm bảo các chủ sử dụng đất liền kề, liên quan cùng phối hợp thực hiện.

Phạt cọc: trong thời hạn nhất định, nếu bên chuyển nhượng không thực hiện xong, hoặc không thực hiện việc đăng ký biến động cho những thay đổi trên đất của mình thì bị phạt cọc. Mức phạt bạn và Bên Bán nên thoả thuận rõ.

3. Về trình tự, thủ tục thực hiện:

• Bước 1: Đo đạc hiện trạng hình thể đất sau khi chuyển đổi.
• Bước 2: Nộp hồ sơ xin tách thửa theo hiện trạng bản đo.
• Bước 3: Nhận công văn chấp thuận, ký hợp đồng chuyển đổi đất tại Văn phòng công chứng.
• Bước 4: Nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ theo hợp đồng chuyển đổi.

Cơ quan giải quyết: VPĐK đất đai. Hồ sơ nộp trung tâm phục vụ hành chính công.

Thời gian: Khoảng 30-45 ngày.

4. Xử phạt hành chính do chậm đăng ký biến động

Chậm đăng ký biến động đất đai (báo cáo những thay đổi hiện trạng đất) thì người sử dụng đất sẽ bị phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. 

Mức phạt đối với cá nhân là từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng, đối với đất ở đô thị, mức phạt gấp hai lần. Ngoài ra, người vi phạm còn bị buộc phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định. Trong quá trình giải quyết đăng ký biến động đất đai, cơ quan giải quyết hồ sơ sẽ chuyển hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền xử phạt trước khi giải quyết thủ tục. Với mức tiền phạt từ 2 đến 5 triệu đồng, thẩm quyền xử phạt sẽ thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, phường. Biên lai nộp tiền xử phạt vi phạm hành chính là 1 thành phần trong hồ sơ đăng ký biến động đối với những trường hợp này.

Trên đây là tư vấn của Luật Tiền Phong đối với vấn đề bạn quan tâm, bạn có thể liên hệ với Công ty Luật Tiền Phong để được Báo giá chi tiết. Bạn có câu hỏi nào vui lòng liên hệ với luật sư để được tư vấn cụ thể.

Trân trọng.

Bài viết liên quan:

>>> Tư vấn mua đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng tại Yên Nghĩa, Hà Đông

>>> Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn, có nên mua?

>>> Cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

—————————————-

Công ty Luật TNHH Tiền Phong

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.