Tư vấn mua đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng tại Yên Nghĩa, Hà Đông

(Luật Tiền Phong) – Đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng có giao dịch được không? Cần thực hiện các thủ tục gì? Luật Tiền Phong sẽ giải đáp các vấn đề này trong bài viết sau đây dựa trên một tình huống thực tế của khách hàng đến nhờ tư vấn và đã được chúng tôi hỗ trợ.

Các vấn đề chính

Tình huống:

“Tôi muốn mua 80m2 đất nông nghiệp tại Yên Nghĩa, Hà Đông. Diện tích này nằm trong mảnh đất 170m2, trước tôi đã có 1 người mua 90m2, người này đã lập vi bằng với chủ đất thời điểm tháng 12/2024. Phần còn lại 80m2 này có thể phân định được đường đi rõ ràng.

Sau khi tìm hiểu, tôi được biết 170m2 này đã được cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp tên bà H, bà này mua năm 2011, thời hạn sử dụng đến hết năm 2013. Từ đó đến nay gia đình chưa làm thủ tục gia hạn. Đầu năm 2024 bà H chết, bà H có chồng là ông Q nhưng ông Q chết từ năm 1994. Hai ông bà không có đăng ký kết hôn.

Hiện nay quy hoạch khu này là đất ở. Tôi đã thống nhất được giá cả với các đồng thừa kế của bà H. Hiện tại bố mẹ bà Hằng đều đã chết (trước năm 2024). Nhờ luật sư tư vấn cho tôi nên mua bán thực tế như thế nào để tôi có thể làm gia hạn và sang tên quyền sử dụng đất trên cho tôi. Chi phí như nào xin luật sư cho tôi được biết.

Tôi xin chân thành cám ơn.“

Tư vấn:

1. Về điều kiện chuyển nhượng đất đai.

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, NSDĐ cần có đủ các điều kiện sau đây để chuyển nhượng đất:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
Đất trong thời hạn sử dụng.

2. Về việc gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi người sử dụng đất hết thời hạn sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn. Quá thời hạn trên, người sử dụng đất thực hiện thủ tục xin xác nhận lại thời hạn sử dụng đất quy định tại Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Hồ sơ và trình tự, thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất:

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị đơn đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo Mẫu số 09 ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP và giấy chứng nhận đã cấp

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả (Bộ phận Một cửa UBND tỉnh, VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ).

Trường hợp người sử dụng đất nộp tại UBND xã nơi có đất thì UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ.

Bước 3: VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất có nhu cầu. Theo quy định tại khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai, thời hạn tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp là không quá 50 năm.

Bước 4: VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho UBND xã để trả cho người sử dụng đất.

Thời hạn thực hiện: không quá 07 ngày làm việc.

3. Về trình tự, thủ tục thực hiện các công việc để quyền sử dụng đất có thể đưa vào giao dịch:

Bước 1: Về việc khai thừa kế, cử đại diện làm thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất.

Xác định di sản: di sản là quyền sử dụng đất này là tài sản riêng của bà Hằng nếu từ thời điểm ông Q (là người chồng theo hôn nhân thực tế của bà Hằng) qua đời cho đến thời điểm năm 2011 là năm bà Hằng nhận chuyển nhượng và được cấp GCNQSDĐ mà là của bà Hằng không đăng ký kết hôn với ai.
Xác định đồng thừa kế của bà Hằng: là bố mẹ, con.
Giấy tờ cần chuẩn bị: căn cước công dân các con, Giấy khai sinh các con bà Hằng.
Trích lục khai tử bố mẹ bà Hằng (nếu các cụ mất lâu UBND xã nơi cư trú cuối cùng của hai cụ không còn lưu thì 1 trong các đồng thừa kế nên làm đơn trình bày xin UBND cấp xã xác nhận. Đơn phải trình bày năm sinh, năm mất, nơi cư trú cuối cùng trước khi mất, nơi chôn cất mộ phần, ảnh chụp mộ phần, xác nhận của quản trang.. thì UBND cấp xã mới có đủ cơ sở xác nhận nội dung đơn).
Căn cước công dân và trích lục khai tử ông Q.

Các đồng thừa kế chuẩn bị đủ các tài liệu nhân thân như hướng dẫn trên, mang GCNQSDĐ đến Văn phòng công chứng để lập biên bản cử ra người đại diện thực hiện thủ tục xin xác nhận thời hạn sử dụng đất.

Bước 2: khai nhận thừa kế, xác định người đứng tên trên GCNQSDĐ.

Khi có GCNQSDĐ, các đồng thừa kế của bà H sẽ thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế tại Văn phòng công chứng. Quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng cho 2 người theo các giấy tờ thì các đồng thừa kế nên cử ra một người có điều kiện nhất (thời gian, đi lại..) để đại diện các đồng thừa kế nhận GCNQSDĐ, ký hợp đồng chuyển nhượng cho Bên Mua (bạn và người đã mua 90m2 trước đây).

Bước 3: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các Bên Mua.

Đối với đất nông nghiệp tại địa bàn quận Hà Đông, hạn mức tách thửa là 50 m2 (Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND). Do vậy, các Bên Mua cùng đứng tên trên GCNQSDĐ để đồng sử dụng.

Sau đó, nếu điều kiện tài chính cho phép, khu đất đã được quy hoạch đất ở, bạn có thể cùng Bên Mua đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất về đất ở. Đối với diện tích 170m2, việc tách thửa cho 2 người có thể thực hiện được (hạn mức tách thửa đất ở hiện tại tại địa bàn quận Hà Đông là 50m2 theo Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND).

4. Về giao dịch đất.

Nếu bạn thực sự ưng ý với thửa đất trên, qua phần tư vấn của chúng tôi bạn vẫn chấp nhận những rủi ro trong giao dịch thì bạn có thể lựa chọn giải pháp pháp lý như chúng tôi hướng dẫn, cụ thể:

Thoả thuận với các đồng thừa kế của bà H.
Thoả thuận với Bên Mua trước đó.
Giám sát việc thực hiện các thủ tục đất đai của Bên Bán, hoặc tự mình nhận uỷ quyền để thực hiện thủ tục.

Khi thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ, bạn và Bên Mua sẽ ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên để được đứng tên trên GCNQSDĐ.

Trên đây là tư vấn của luật sư đối với giao dịch mua đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất tại Yên Nghĩa, Hà Đông. Công ty Luật Tiền Phong hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ các vấn đề pháp lý trong thương vụ trên. Nếu bạn mong muốn có luật sư tư vấn, đại diện đồng hành thực hiện thủ tục, vui lòng liên hệ với chúng tôi để đăng ký dịch vụ. Chi phí dịch vụ và thời gian thực hiện sẽ được hai bên thảo luận dựa trên các giấy tờ, thông tin cụ thể.

Các bài viết có liên quan:

>>> Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn, có nên mua?

>>> Cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

>>> Tư vấn cấp sổ đỏ lần đầu ở đường Thanh Bình, Hà Đông

Trân trọng.

—————————————-

Công ty Luật TNHH Tiền Phong

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.