(Luật Tiền Phong) – như luật bài giới thiệu về các phương pháp định giá đất khác nhau, hôm nay chúng tôi giới thiệu đến bạn đọc về quy định cách định giá theo phương pháp thu nhập trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP hdn Luật Đất đai 2024.
Các nội dung chính của bài viết:
- Trình tự thực hiện việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.
- Nội dung xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập.
Dưới đây là nội dung cụ thể của bài viết:
1. Trình tự thực hiện việc định giá đất theo phương pháp thu nhập
Trước tiên là công tác khảo sát, thu thập thông tin:
- Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá: đó là các thu nhập từ hoạt động cho thuê đất, cho thuê mặt nước trong thời gian ba năm liền kề trước thời điểm định giá của ba thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá để làm cơ sở so sánh.
- Nếu không thể thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất hoặc cho thuê mặt bằng thì có thể thu thập các thông tin liên quan từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính trong thời gian ba năm liền kề trước thời điểm định giá đất hoặc căn cứ vào báo cáo tài chính của một năm liền kề trước thời điểm định giá đất của ba thửa đất có khoảng cách gần nhất đối với thửa đất cần định giá để làm cơ sở so sánh.
Trên đây là hướng dẫn đối với đất phi nông nghiệp. Còn trường hợp với đất nông nghiệp thì sẽ thu thập các thông tin từ việc sử dụng đất nông nghiệp từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn. Cụ thể:
- Đối với đất trồng cây hằng năm, thủy sản, đất là muối, đất nông nghiệp khác thì sẽ thu thập thông tin trong khoảng ba năm liền kề trước thời điểm định giá.
- Đối với đất trồng cây lâu năm thì sẽ thu thập thông tin tối thiểu ba vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá.
- Đối với đất trồng rừng sản xuất thì sẽ thu thập thông tin một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá.
Nếu không có các số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì sẽ thu thập thông tin phổ biến trên thị trường của ít nhất ba từ đất của khoảng cách gần nhất đối với thửa đất cần định giá.
2. Chi phí của thửa đất cần định giá.
Đối với đất ở các khoản chi phí có thể được xem xét bao gồm:
- Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Chi phí sản xuất được xác định theo định mức kinh tế kĩ thuật, đơn giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
- Các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất.
Nếu các chi phí trên chưa có định mức hoặc đơn giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành thì sẽ thu thập thông tin về chi phí trong báo cáo tài chính. Trường hợp báo cáo tài chính không thể hiện rõ chi phí thì sẽ khảo sát chi phí thực tế phổ biến trên thị trường.
Đối với đất nông nghiệp:
Chi phí liên quan đến sử dụng đất sẽ căn cứ vào định mức hoặc đơn giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn.
Trong trường hợp không có số liệu từ các cơ quan trên thì sẽ xem xét những chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của ba thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá.
3. Xác định thu nhập của thửa đất cần định giá.
Thu nhập ròng bình quân đối với thửa đất sẽ là thu nhập bình quân trên năm trừ đi chi phí bình quân của năm. Đơn vị tính là một năm.
4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Giá trị thửa đất cần định giá sẽ là thu nhập ròng bình quân của năm chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do nhà nước nắm giữ trên 50 phần trăm vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh đối với ngân hàng thương mại nhà nước của ba năm liền kề tính đến hết quý gần nhất cô số liệu trước thời điểm định giá.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi bình quân được điều chỉnh theo hướng dẫn chi tiết tại Khoản 5 Điều 5 NĐ71.
Lời bàn: mỗi phương pháp định giá đất có một đặc điểm khác nhau và sẽ được các cơ quan, tổ chức lựa chọn khi thực hiện công tác định giá. Chúng tôi hy vọng rằng vấn đề định giá đất rất phức tạp sẽ có nhiều ý kiến chia sẻ để từ đó có thêm nhiều thông tin đa chiều, giúp các cơ quan tổ chức lựa chọn được phương pháp hợp lý nhất.
==========================
Công ty Luật TNHH Tiền Phong
Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587
Email: Contact@luattienphong.vn
Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.