Quy định về định giá đất theo phương pháp thặng dư

(Luật Tiền Phong)tiếp theo các bài giới thiệu về các phương pháp định giá đất, hôm nay chúng tôi giới thiệu với các bạn quy định mới nhất về định giá đất theo phương pháp thặng dư trong bài viết sau đây.

Nội dung chính của bài viết:

  • Trình tự định giá đất theo phương pháp thặng dư.
  • Nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Quy định về định giá đất theo phương pháp thặng dư

1. Khảo sát thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.

Bước đầu cần thu thập các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng. Thông tin này được thu thập trong các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được phê duyệt thẩm định bởi cơ quan chức năng. Từ đó xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và các thông tin cần thiết khác để phục vụ cho công tác định giá.

2. Xác định doanh thu phát triển của thửa đất.

Xác định doanh thu phát triển của thửa đất là xác định giá trên cơ sở giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá kinh doanh sản phẩm dịch vụ, mức độ biến động của giá và các yếu tố khác hình thành nên doanh thu như: thời gian bán hàng, thời gian kinh doanh sản phẩm dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy.

Chỉ khi không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì mới áp dụng vào kinh doanh sản phẩm dịch vụ trên thửa đất.

3. Khảo sát thông tin với giá chuyển nhượng, giá thuê, giá kinh doanh sản phẩm dịch vụ.

Các thông tin về giá bán nhà, căn hộ, công trình, giá đất được xác định theo giá trên thị trường, giá trúng đấu giá sau khi trừ đi nghĩa vụ tài chính, căn cứ ưu tiên theo thứ tự: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị thực hiện đấu giá, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua hoạt động điều tra khảo sát.

Giá thuê mặt bằng sẽ được thu thập thông qua các hợp đồng cho thuê, thông tin về giá kinh doanh sản phẩm dịch vụ thông qua hoạt động điều tra khảo sát các dự án của hình thức kinh doanh sản phẩm dịch vụ tương tự gần nhất đối với thửa đất cần định giá.

Việc ước tính giá thửa đất để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất sẽ được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với những thửa đất đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

Mức biến động của giá chuyển nhượng giá thuê căn cứ số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản. Trường hợp không có số liệu của công an thú kê thì:

  • Căn cứ theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân ba năm liền kề trước thời điểm định giá do cơ quan có thẩm quyền công bố trên địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trong trường hợp địa bàn không công bố chỉ số giá tiêu dùng thì lấy chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vẫn liệu xây dựng của cả nước.
  • Nếu xác định mức biến động trên giá thuê thì sẽ xem xét mức biến động trên các hợp đồng thuê đất. Đối với trường hợp xác định mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm dịch vụ thì căn cứ số liệu thực tế trên thị trường qua hoạt động điều tra khảo sát và đề suất để hội đồng thẩm định giá quyết định.
  • Khi xem xét 1.000.000.000 lệ lấp đầy thì căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương sở tài nguyên sẽ chủ trì với các sở ngành liên quan tham mưu trình ủy ban tỉnh quy định cụ thể về tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.
  • Trường hợp ủy ban tỉnh trước quy định 1.000.000.000 lệ này thì căn cứ số liệu thực tế của ba dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất để đề suất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án làm cơ sở hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
  • Đối với thời gian bán hàng thì thời điểm bắt đầu bán hàng kinh doanh sản phẩm dịch vụ trên đất căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư, hoặc quyết định phê duyệt chấp thuận dự án đầu tư để tính doanh thu phát triển của dự án.
  • Trong trường hợp các giấy tờ pháp lý trên chưa xác định thời gian bán hàng hoặc thời điểm bắt đầu bán hàng ủy ban tỉnh quy định phù hợp với thực tế địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất. Trong một số trường hợp khác có thể căn cứ số liệu thực tế của ba dự án đầu tư của mục đích sử dụng đất có khoảng cách gần nhất đối với thửa đất.

4. Cách tính chi phí phát triển của thửa đất.

Chi phí phát triển của thửa đất bao gồm:

  • Chi phí xây dựng trên đất.
  • Chi phí xây dựng các công trình tạm để phục vụ thi công.
  • Chi phí thiết bị.
  • Chi phí quản lý dự án.
  • Chi phí đầu tư xây dựng.
  • Các chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư thì thực hiện theo quy định về suất vốn đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp xác định giá đất với dự án lớn biển hoặc khăn buộc lính biển thì ngoài chi phí lính biển đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt còn tính toán thêm các chi phí đầu tư xây dựng mà chưa có trong dự toán.

Trường hợp thửa đất có dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê và được chuyển nhượng thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng.

Chi phí kinh doanh gồm: các chi phí tiếp thị, quảng cáo, quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên doanh thu phù hợp với tính chất quy mô dự án và thực tế địa phương.

Chi phí lãi vay lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh.

Các chi phí phát triển của thửa đất nêu trên không bao gồm chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư đã được phê duyệt.

Chi phí kinh doanh của thửa đất cần căn cứ vào thông tin của các dự án tương tự do Sở tài nguyên chủ trì phối hợp với các sở ngành liên quan tham mưu cho ủy ban cấp tỉnh quy định tỷ lệ %. Trong trường hợp ủy ban cấp tỉnh chưa quy định chi phí này thì có thể căn cứ vào mức bình quân của ba dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất của khoảng cách gần nhất những thửa đất cần định giá.  Trường hợp ủy ban tỉnh chúc quy định về 1.000.000.000 lệ phần trăm để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư thì có thể căn cứ để suất trong báo cáo thuyết minh của từng dự án.

5. Tổng chi phí đầu tư xây dựng trên thửa đất cần định giá.

Chi phí đầu tư xây dựng được tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được phê duyệt.

Tổng chi phí căn cứ theo thứ tự ưu tiên: dự toán xây dựng do cơ quan chuyên môn thẩm định ban hành, dự toán xây dựng trên định mức, đơn giá do cơ quan thẩm quyền ban hành, công bố. Suất vốn đầu tư do bộ xây dựng công bố. Nếu chưa có các quy định trên thì có thể thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của ba dự án cùng mục đích sử dụng có khoảng cách gần nhất những thửa đất cần định giá. Việc xác định doanh thu, chi phí được thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải có chiết khấu về giá trị hiện tại tại từ điểm định giá.

Nếu khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, có diện tích cho thuê đất trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê thì giá của thửa đất cần định giá được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần.

Trường hợp thửa đất cần định giá được cơ quan có thẩm quyền giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì:

  • Trường hợp có đủ các điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của chủ đất thì tính theo diện tích của quyết định.
  • Trường hợp không thể ước tính được đầy đủ các doanh thu, chi phí của khu đất hoặc chi phí ước tính lớn hơn doanh thu thì xác định doanh thu phát triển đức tính, chi phí phát triển đức tính của toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.

Trong các phương pháp định giá thì có lẽ phương pháp định giá thặng dư là phương pháp dựa trên nhiều yếu tố nhất và dường như cũng có sự phức tạp nhất. Chúng tôi hy vọng rằng trong thời gian tới sẽ nhận được nhiều quan điểm chia sẻ về vấn đề này để chúng ta cùng có sự hiểu biết về các phương pháp định giá theo quy định mới nhất của pháp luật đất đai.

==========================

Công ty Luật TNHH Tiền Phong

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.