Bên bán nhà huỷ cọc và xé giấy tờ đặt cọc, tôi phải làm gì?

(Luật Tiền Phong) – việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc không hề hiếm trên thực tế, tuần qua, chúng tôi nhận được câu hỏi: Bên bán nhà huỷ cọc xé giấy tờ đặt cọc ngay tại phòng công chứng, tôi phải làm gì?

Câu hỏi:

Chào Luật sư! Hai vợ chồng tôi có mua bán một căn nhà 30m2 đang xây dựng phần thô (đã xây dựng 1 tầng) đã  kí hợp đồng cọc tiền vào  ngày 29.9.2024  thỏa thuận các điều khoản và bàn giao nhà là 4,5 tầng có chụp lại 02 bản hợp đồng cọc và CCCD của Chủ bán và CCCD Bên môi giới. Chủ nhà chỉ cho xem sổ đỏ. Giấy phép xây dựng (GPXD) và các giấy tờ khác thì hẹn hôm sau sẽ cho xem. Đến khi chủ nhà cho xem GPXD thì mới biết căn nhà này là 4 tầng không đúng như hợp đồng cọc. Vợ chồng tôi đã trao đổi với chủ nhà. Ngày 20/11 là ngày ra công chứng. tại  phòng công chứng Bên bán nhà đã cướp Tờ giấy đặt cọc và xé trước sự chứng kiến của VPCC vợ chồng tôi và bên Văn phòng bất động sản. Cho rằng vợ chồng tôi cấu kết với Bên môi giới lừa đảo tự viết vào giấy cọc là 4.5 tầng. Và cho rằng người đứng tên trên giấy cọc là Họ và tên là vợ tôi, người kí tên vào giấy cọc tiền lại là tôi và người chuyển khoản là tôi. Bên bán cho rằng hợp đồng cọc này là lừa đảo không đúng chủ thể. Và bên bán sau khi cướp và xé giấy cọc tiền đã bỏ đi và nhắn tin cho tôi bảo nhắn số tài khoản để trả tiền cọc. Tôi chưa nhắn lại, thì sáng nay lại nhắn tin cho tôi với nội dung này “Hôm qua em đã nhắn tin cho anh bảo anh gửi số tài khoản để em chuyển lại anh số tiền đặt cọc nhưng không thấy anh gửi, vậy hôm nay em nhắn lại cho anh 1 lần nữa đề nghị anh gửi lại số tài khoản chính xác của anh để em chuyển lại số tiền đặt cọc cho anh do anh làm HĐ đặt cọc không đúng chủ thể, không đúng với nội dung thực tế đã trao đổi, …  trái quy định của pháp luật. Trường hợp anh cố tình không gửi số tài khoản thì đây được xem là lỗi của anh khi anh không nhận lại được tiền đặt cọc” .

Tôi rất mong được luật sư Tư vấn cho tôi! Cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Vấn đề bạn hỏi, Luật Tiền Phong tư vấn như sau:

Hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Như vậy, Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Điều kiện xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực:

Hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự, theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là:

  • Chủ thể tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự đầy đủ.
  • Các bên hoàn toàn tự nguyện (không bị ép buộc, đe doạ).
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong hợp đồng đặt cọc của bạn, phần chủ thể ghi tên vợ, phần ký là tên bạn, bạn là người chuyển khoản tiền cọc. Đây là vấn đề bê nhận cọc họ đang dựa vào để gây tranh chấp.

Theo Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình thì vợ chồng chịu trách nhiệm liên đới với các giao dịch do bên kia thực hiện, vợ chồng cũng có quyền đại diện cho nhau trong các giao dịch dân sự. Việc tên vợ chồng ký và chồng chuyển tiền, hai vợ chồng đều thừa nhận sự đai diện của nhau thì theo chúng tôi không có gì vướng mắc ở đây (bạn có thể tham khảo bài viết về trường hợp chỉ một mình vợ hoặc chồng nhận cọc thì trách nhiệm như thế nào tại bài viết của chúng tôi tại đây).

Về hành vi cướp xé hợp đồng đặt cọc.

Việc bên bán cướp và xé hợp đồng đặt cọc ngay tại văn phòng công chứng có sự chứng kiến của người khác là hành vi trái pháp luật, thể hiện ý chí phủ nhận trách nhiệm và trốn tránh nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng.

Hành vi này có thể bị xem xét dưới góc độ chiếm đoạt và tiêu hủy chứng cứ liên quan đến giao dịch dân sự. Nếu bên bán ngay thẳng thì sẽ không thực hiện hành vi nêu trên.

Việc bên bán xe, huỷ hợp đồng đặt cọc sẽ không làm ảnh hưởng đến giá trị pháp lý và thoả thuận của các bên.

Phạt tiền cọc do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Là bên mua, vợ chồng bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất hoặc phải hoàn trả số tiền đặt cọc và phạt cọc theo thoả thuận trong hợp đồng của hai bên. Bởi lẽ:

  • Bên bán đã đơn phương phủ nhận giao dịch, có hành vi cướp xe hợp đồng.
  • Không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

Do đó, căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc, nếu bên bán từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng thì phải trả cho bên mua tiền đặt cọc và khoản tiền phạt tương ứng mà hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Về yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015: Khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trong hợp đồng, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh.

Thiệt hại thực tế có thể bao gồm:

  • Chi phí liên quan đến việc giao dịch (phí đi lại, phí môi giới, công chứng).
  • Thiệt hại cơ hội kinh doanh hoặc sử dụng tài sản trong thời gian chờ giao dịch.
  • Các thiệt hại khác phát sinh do bên bán không thực hiện giao dịch đúng cam kết.

Đề xuất hướng giải quyết.

Trao đổi trực tiếp với bên bán

  • Bạn có thể gửi văn bản hoặc tin nhắn chính thức yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc kèm bồi thường (nếu có).
  • Lưu ý ghi rõ quan điểm rằng hợp đồng đặt cọc đã được ký kết tự nguyện, nội dung phù hợp thực tế. Việc hủy ngang hợp đồng không phải do lỗi của bạn, việc cướp xé chiếm đoạt trái phép hợp đồng là hành vi vi phạm pháp luật.

Thu thập bằng chứng

  • Các tin nhắn, hình ảnh hợp đồng đặt cọc, CCCD của bên bán, bên môi giới, giấy phép xây dựng, cùng nhân chứng (văn phòng bất động sản) sẽ là cơ sở để bảo vệ quyền lợi cho bạn.
  • Làm văn bản diễn giải nội dung vấn đề, xin VPCC trích xuất dữ liệu camera và bản thuyết minh hành động của các chủ thể trong camera.
  • Làm văn bản nhờ người làm chứng chứng kiến xác nhận cho sự việc và ý chí Bên Mua là vẫn muốn mua thửa đất trên.

Gửi đơn khởi kiện đến TAND có thẩm quyền.

Nếu bên bán không hợp tác, bạn có thể khởi kiện ra tòa án nơi bên nhận đặt cọc cư trú, yêu cầu Bên Bán phải thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc, bồi thường thiệt hại nếu có, hoặc hoà trả tiền cọc và bị phạt cọc theo thoả thuận (hoặc theo quy định của pháp luật).

Lưu ý:

  • Việc gửi số tài khoản chỉ nên thực hiện khi có thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm bồi thường của bên bán. Bạn không nên vội vàng gửi thông tin nếu không nhận được sự đảm bảo bằng văn bản.
  • Nếu nhận lại tiền đặt cọc, bạn cần yêu cầu lập biên bản hoặc chứng từ rõ ràng về việc bên bán từ chối thực hiện giao dịch để tránh rủi ro pháp lý về sau.

Trên đây là tư vấn của Luật Tiền Phong đối với câu hỏi của bạn, nếu bạn cần luật sư tư vấn, đại diện, vui lòng liên hệ Điện thoại: 091 6162 618 và 0978972587

=============================

CÔNG TY LUẬT TNHH TIỀN PHONG

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *