Bình luận Án lệ số 07/2016/AL về Hợp đồng mua bán nhà

(Luật Tiền Phong) – Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng mua bán nhà đất được công nhận hợp pháp và có hiệu lực khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm thẩm quyền. Vậy trong trường hợp hợp đồng được xác lập bằng văn bản, bên bán đã nhận tiền, bên mua đã nhận tài sản nhưng bên mua chưa ký vào hợp đồng và là bên giữ hợp đồng thì hợp đồng này liệu có được công nhận hay không? Nếu tuyên hợp đồng vô hiệu liệu có gây bất cập và ảnh hưởng quyền lợi của bên mua hay không? Với bài viết này, Luật Tiền Phong sẽ bình luận về án lệ số 07/2016/AL, một án lệ quan trọng được viện dẫn để giải quyết cho tình huống này.

1. Nguồn án lệ số 07/2016/AL:

Quyết định giám đốc thẩm số 126/2013/DS-GĐT ngày 23-9-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng nhà” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là các ông, bà Nguyễn Đình Sông, Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Thị Hương với bị đơn là các ông, bà Đỗ Trọng Thành, Đỗ Thị Nguyệt, Vương Chí Tường, Vương Chí Thắng, Vương Bích Vân, Vương Bích Hợp; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm các ông, bà Nguyễn Thị Lan, Nguyễn Thị Hay, Tô Thị Lâm, Nguyễn Đình Uân, Nguyễn Thị Hợp, Nguyễn Đình Hòa, Nguyễn Thị Minh Nguyệt, Trần Thị Bích, Vũ Đình Hậu…

2. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ số 07/2016/AL:

• Các Điều 81, 82, 83 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004 về “Chứng cứ”, “Nguồn chứng cứ” và “Xác định chứng cứ” (tương ứng với các điều 93, 94, 95 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
• Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20-8-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.

3. Khái quát nội dung án lệ số 07/2016/AL:

Tình huống án lệ như sau:

Căn nhà số 19 phố Thuốc Bắc, phường Hàng Bồ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội thuộc quyền sở hữu của vợ chồng cụ Đỗ Huy Ngọc và cụ Lê Thị Hữu đã sang tên thừa kế cho các con. Năm 1971, cụ Chiện mua 01 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của ông Cao, ghi là cụ Chiện đại diện mua bán và ký thay cụ Nhuần. Ông Thành cho rằng gian nhà bán này chính là gian nhà thuê nêu trên và bán cho cụ Nhuần, không phải bán cho cụ Chiện

Năm 1972, ông Thành cùng cùng anh chị em trong nhà ký “Văn tự bán đứt tầng 2 số 19 phố Thuốc Bắc” có nội dung bán cho cụ Chiện cả buồng chính và buồng phụ; ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua đã nhận nhà và thực tế đã sử dụng. Văn tự này chỉ có chữ ký bên bán, bên mua ghi tên vợ chồng cụ Chiện do vợ chồng cụ Chiện giữ nhưng hai cụ không ký tên. 

Sau đó, ông Thành lại cho rằng trong giấy mua, Cụ Chiện là người bán viết bên mua đã nhận nhà, bên bán đã giao đích thân giao dịch và tiền, mặc dù vậy hai bên thống nhất bên mua ký trả tiền, có ghi tên nhưng không có chữ ký, do vậy cụ Chiện không ký vào trong văn tự mua bán tức là chưa trả tiền. Ông không công nhận hợp đồng và gây khó khăn cho gia đình cụ Chiện.

Ông Sông – con cụ Chiện khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng mua bán trên.

Tại các Bản án dân sự sơ thẩm, phúc thẩm, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định không chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán toàn bộ tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc của ông Sông, đồng thời không chấp nhận các yêu cầu của ông Sông đòi bồi thường thiệt hại đối với ông Thành.

Ông Sông không đồng ý với các bản án sơ thẩm, phúc thẩm, do đó đã đề nghị giám đốc thẩm, xin công nhận hợp đồng mua bán tầng 2 nhà 19 Thuốc Bắc.

4. Giải pháp pháp lý và bình luận án lệ số 07/2016/AL:

Tài sản mà các đương sự tranh chấp là căn nhà số 19 phố Thuốc Bắc, phường Hàng Bồ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03-3-2010, hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Về hợp đồng mua buồn ở cụ Chiện mua lại của ông Cao năm 1991, vợ và các con cụ Nhuần đều xác định cụ Chiện trực tiếp giao dịch và trả tiền, cụ Nhuần chỉ đứng tên hộ cụ Chiện trên hợp đồng mua nhà do ông Cao bán. Do đó, có cơ sở xác định cụ Chiện là người mua gian buồng này.

Về Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc, bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua đã nhận sử dụng diện tích tầng 2 và đang ở; văn tự có đủ chữ ký bên bán, còn bên mua ghi tên cụ Chiện, cụ Mở nhưng không ký. Trên thực tế, gia đình cụ Chiện đã quản lý cả 02 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung văn tự đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền. Bên mua chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên vẫn có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền.

Trong Án lệ này, gia đình cụ Chiện đã mua và sử dụng nhà trong thời gian khoảng 34 năm (từ 1972 đến tháng 3/2006) trước khi xảy ra tranh chấp, gia đình ông Thành ở căn nhà liền kề nhưng không đòi tiền thuê nhà hay mua nhà. Như vậy, gia đình cụ Chiện đã chiếm hữu, sử dụng nhà với tư cách là chủ sở hữu mà bên bán không đòi tiền mua hay tiền thuê nhà là đã mặc nhiên thừa nhận sự chiếm hữu, sử dụng đó là hợp pháp. Việc không ký tên vào giấy tờ mua bán của bên mua có thể làm cho hợp đồng không thỏa mãn về hình thức bởi thiếu chữ ký của một bên. Đối với người mua nhà ở thì việc được giao nhà và sử dụng nhà cần phải được đánh giá là quan trọng hơn và được coi là sự thực hiện ý chí, sự đồng thuận với giao dịch bằng hành động. Việc họ có ký hay không ký dường như không làm thay đổi bản chất của giao dịch này, khi mà đối tượng của giao dịch là phần nhà ở đã được chuyển giao để người mua thực sử dụng.

Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của nguyên đơn là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn.

5. Hoàn cảnh tương tự được áp dụng án lệ số 07/2016/AL:

Án lệ 07/2016/AL có thể được viện dẫn để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở đó nếu đáp ứng các điều kiện như sau:

• Hợp đồng có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền. Việc bên bán ký tên vào hợp đồng mua bán chính là minh chứng rõ ràng về ý chí của bên bán trong việc xác lập giao dịch mua bán nhà.
• Trong hợp đồng ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền và bên mua đã nhận nhà và đang quản lý, sử dụng nhà. Điều này thể hiện rõ ý chí các bên trên thực tế, đó là bên bán nhận tiền bán nhà từ bên mua và bên mua nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà từ bên bán;
• Bên mua là người giữ hợp đồng mua bán và đã quản lý, sử dụng nhà ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà. 

Ngoài ra, Án lệ cũng có thể được sử dụng trong những hợp đồng mà một bên đã ký và bên còn lại giữ hợp đồng nhưng chưa ký trong khi thực tế các bên đã tiến hành thực hiện hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng về quyền sử dụng đất, hợp đồng lao động, hợp đồng tặng cho tài sản,….. Trong những trường hợp này, cũng cần đánh giá về ý chí hai bên thông qua hành vi của họ, tương tự như trường hợp tại Án lệ 07/2016/AL.

Trên đây là chia sẻ của Luật Tiền Phong về vấn đề áp dụng án lệ 07/2016/AL trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, hi vọng có ý nghĩa với các bạn. Nếu các bạn cần luật sư tư vấn, hỗ trợ, vui lòng kết nối đến tổng đài hotline 091 6162 618 hoặc email contact@luattienphong.vn để được hỗ trợ.