Bình luận Án lệ số 11/2016/AL về Tranh chấp hợp đồng tín dụng

(Luật Tiền Phong) – Khi thế chấp quyền sử dụng đất và hoặc tài sản gắn liền với đất có thể xảy ra các trường hợp như: Thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất;  Thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy, trong trường hợp Chủ Quyền Sử Dụng Đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp nhưng trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp. Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp đó có hiệu lực hay không? Nếu có hiệu lực thì xử lý như thế nào? Qua bài viết này, Luật Tiền Phong sẽ bình luận án lệ số 11/2016/AL và đưa ra một số hướng giải quyết cho vấn đề này.

1. Nguồn án lệ số 11/2016/AL:

Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01-3-2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh, thương mại “Tranh chấp về hợp đồng tín dụng” tại thành phố Hà Nội giữa: 

Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại cổ phần A (đại diện theo pháp luật là ông Phạm Hữu P, đại diện theo ủy quyền là bà Mai Thu H) 

Bị đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn B (đại diện theo pháp luật là anh Trần Lưu H1);

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N, anh Trần Lưu H1, chị Phạm Thị V, anh Trần Lưu H2, chị Tạ Thu H, anh Nguyễn Tuấn T, chị Trần Thanh H, anh Trần Minh H, chị Đỗ Thị H.

2. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ số 11/2016/AL:

• Khoản 1 Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015) về Thế chấp tài sản: 

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.” 

• Các điều luật từ Điều 715 đến Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;
• Mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm:

“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”

3. Khái quát nội dung án lệ số 11/2016/AL:

Tình huống án lệ:  

1. Để đảm bảo cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008 tại Ngân hàng của Công ty B do anh Trần Lưu H1 là con trai ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N làm Giám đốc, thì ngày 11-6-2008, ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N đã thế chấp nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật

Tính đến ngày 05/10/2011, Công ty B còn nợ gốc và lãi là 4.368.570.503 đồng.

2. Ngày 30/10/2009, Ngân hàng A và Công ty B ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Tài sản bảo đảm cho khoản vay là lô hàng 19 xe ô tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP.

Tính đến phiên tòa sơ thẩm, Ngân hàng A xác nhận Công ty B đã trả xong nợ gốc, còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô hiện đã bán 18 chiếc, chỉ còn lại 01 chiếc.

3. Do Công ty B không trả hết các khoản nợ gốc và lãi, Ngân hàng A đã khởi kiện Công ty B và yêu cầu Tòa án:

• • Buộc Công ty B thanh toán số nợ gốc và lãi của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng;
  • Buộc Công ty B thanh toán 5.392,81 USD nợ lãi của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583.
  • Trong trường hợp công ty B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ, Ngân hàng A đề nghị phát mãi tài sản thế chấp là:
  • Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H và bà N (“Nhà đất số 432”);
  • 01 xe ô tô tải thành phẩm theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT-CC.

Tuy nhiên, khi xét xử sơ thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Anh Trần Lưu H2 (“Anh H2”) thay mặt cho những người con, cháu của ông H và bà N đang sống tại nhà, đất số 432 trình bày cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh (ông H và bà N) thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B. Trên phần đất mà ông H và bà N thế chấp có một ngôi nhà 3,5 tầng mà anh H2 và anh Trần Minh H đã bỏ tiền xây dựng năm 2000, hiện đang có 16 người đang ở. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sống tại nhà, đất này. Vì vậy, anh H2 đề nghị Tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp.

Bản án sơ thẩm: 

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng A; Buộc Công ty B thanh toán cho Ngân hàng A số tiền còn nợ của 2 Hợp đồng tín dụng. 
• Trong trường hợp Công ty B không trả nợ hoặc trả không đủ số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 thì Ngân hàng A có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm là Nhà đất số 432 và tài sản là 01 chiếc xe ô tô tải, trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP do Công ty B lắp ráp theo Hợp đồng số 219.

Bản án phúc thẩm: 

• Giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm về các khoản tiền vay và tiền Công ty B phải trả Ngân hàng A;
• Hủy phần quyết định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ 3;
• Giao hồ sơ vụ án về Tòa án HN để xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông H, bà N làm tài sản thế chấp bảo đảm cho Công ty B.

4. Giải pháp pháp lý và bình luận án lệ số 11/2016/AL:

Tài sản thế chấp mà các đương sự xảy ra tranh chấp là nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội.

Khi thẩm định tài sản thế chấp, Ngân hàng biết trên diện tích đất 147,7 m2 ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký sở hữu, còn có căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở hữu nhưng Ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng đã đăng ký sở hữu với tổng giá trị nhà, đất là 3.186.700.000 đồng, mà không thu thập thông tin, tài liệu để xem xét làm rõ nguồn gốc cũng như ai là chủ sở hữu căn nhà 3,5 tầng là thiếu sót, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, đã biết trên thực tế hiện trạng thửa đất khi thế chấp đã có 02 căn nhà (căn nhà 02 tầng cũ và căn nhà 3,5 tầng), không đúng theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Khi giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có xem xét yêu cầu của anh Trần Lưu H2 và những người con ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N liên quan đến căn nhà 3,5 tầng nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội không quyết định rõ có xử lý phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không là không đúng, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

Theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ có quy định: 

“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”. 

Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. 

Vì vậy, trong trường hợp này, Tòa án cấp phúc thẩm cần:

• Xem xét, quyết định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo quy định của pháp luật.  
• Yêu cầu đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà 3,5 tầng nêu trên để giải quyết vụ án bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho những người đã bỏ tiền ra xây dựng nhà và đang sinh sống tại đó.
• Hỏi ý kiến, động viên, khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp. 
• Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).

5. Hoàn cảnh tương tự được áp dụng án lệ số 11/2016/AL:

Án lệ 07/2016/AL được ban hành đã giải quyết được hai vấn đề: hiệu lực của hợp đồng thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Án lệ 07 được sử dụng để giải quyết một số tình huống tranh chấp tương tự như: 

Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp: Khi một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.

Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

Về xử lý tài sản thế chấp: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.

Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu. Hướng giải quyết này vô cùng thuyết phục, hài hòa lợi ích của các chủ thể liên quan.

Trên thực tế, tùy từng trường hợp, có thể áp dụng toàn bộ hoặc 1 phần án lệ. Khi áp dụng án lệ, cần lưu ý một số vấn đề như:

• Tài sản của người khác, không phải chủ sở hữu hình thành trên đất sau khi hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật và việc tạo lập tài sản không bị bên nhận thế chấp phản đối;
• Có thể áp dụng án lệ đối với các loại hợp đồng khác như hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng,…..

Trên đây là chia sẻ của Luật Tiền Phong về vấn đề áp dụng án lệ 11/2016/AL về tranh chấp hợp đồng tín dụng, hi vọng có ý nghĩa với các bạn. Nếu các bạn cần luật sư tư vấn, hỗ trợ, vui lòng kết nối đến tổng đài hotline 091 6162 618 hoặc email contact@luattienphong.vn để được hỗ trợ.