Bình luận Án lệ số 14/2017/AL về công nhận điều kiện của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

(Luật Tiền Phong) – Hợp đồng tặng cho tài sản là một trong những loại hợp đồng dân sự thông dụng trong đời sống xã hội. Thực tiễn hoạt động công chứng, đối với hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản thì các bên giao kết thường có quan hệ huyết thống, tình cảm như: Vợ/chồng cho nhau; Ông, bà cho cháu; bố mẹ cho con và ngược lại,…. Do đó, nhiều trường hợp trong thực tế ghi nhận nhiều trường hợp  tặng cho  tài sản như quyền sử dụng đất, nhà ở… nhưng hợp đồng tặng cho không có nội dung về điều kiện tặng cho. Tuy nhiên sau đó, bên tặng cho lại yêu cầu bên được tặng cho thực hiện điều kiện tặng cho. Vậy hướng xử lý đối với trường hợp này là như thế nào? Hãy cùng Luật Tiền Phong tìm hiểu vấn đề này qua Án lệ số 14/2017/AL.

Án lệ số 14/2017/AL là một án lệ quan trọng do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 14/12/2017 và được công bố theo Quyết định số 301/QĐ-CA ngày 28/12/2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Án lệ này đã đưa ra hướng giải quyết trong trường hợp hợp đồng tặng cho có điều kiện và quyền hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp điều kiện không được thực hiện.

1. Nguồn án lệ số 14/2017/AL:

Quyết định giám đốc thẩm số 02/2011/DS-GĐT ngày 17/01/2011 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại tỉnh Điện Biên.

Nguyên đơn: ông Quàng Văn P1;

Bị đơn:  anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V.

2. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ số 14/2017/AL:

• Điều 125 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 120 Bộ luật Dân sự năm 2015):

“Giao dịch dân sự có điều kiện

1. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.

2. Trong trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở của một bên hoặc của người thứ ba thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; nếu có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra”.

• Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 121 Bộ luật Dân sự năm 2015)

“1. Trong trường hợp giao dịch dân sự có thể được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì việc giải thích giao dịch dân sự đó được thực hiện theo thứ tự sau đây:

a) Theo ý muốn đích thực của các bên khi xác lập giao dịch;

b) Theo nghĩa phù hợp với mục đích của giao dịch;

c) Theo tập quán nơi giao dịch được xác lập.

Việc giải thích hợp đồng dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 409 của Bộ luật này, việc giải thích nội dung di chúc được thực hiện theo quy định tại Điều 673 của Bộ luật này.”

• Điều 470 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015):

“Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

3. Khái quát nội dung án lệ số 14/2017/AL:

Tình huống án lệ:  

Ông Quàng Văn P1 (bên tặng) và vợ là bà Nguyễn Thị T (người đại diện theo ủy quyền) đã tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 và chị Phan Thị V thửa đất có diện tích 1.200 m2 tại xã Quế Lâm, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang, với điều kiện vợ chồng anh P2 phải chăm sóc và xây nhà cho ông bà.

Hợp đồng tặng cho được lập ngày 06/10/2006, tuy nhiên trong hợp đồng không ghi rõ điều kiện anh Quàng Văn P2 phải xây nhà cho ông ở.

Khi ông hoàn tất thủ tục sang tên theo hợp đồng tặng cho, anh Quàng Văn P2 đã không thực hiện việc xây nhà như đã hứa mà còn yêu cầu ông ra thị trấn M, huyện G ở nên ông  Quàng Văn P1 đã yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đất vì anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V không thực hiện điều kiện đã cam kết.

Tuy anh P2 không thừa nhận việc ông P1 tặng cho có điều kiện và hợp đồng tặng cho không ghi điều kiện, nhưng tại các văn bản như giấy ủy quyền ngày 25/3/2006, bản cam kết ngày 12/10/2006 đều thể hiện anh P2 phải làm nhà cho ông P1 ở và chăm sóc ông P1

Tòa án dân sự sơ thẩm: Không chấp nhận yêu cầu của ông P1 về hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06/10/2006, giữa bên chuyển nhượng là ông P1, bên nhận chuyển nhượng anh P2. Ông P1 kháng cáo.

Tòa án dân sự phúc thẩm:

• Chấp nhận đơn kháng cáo của ông P1.
• Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006 giữa người chuyển nhượng ông P1 với người nhận chuyển nhượng anh P2 đối với mảnh đất.

• Kiến nghị với Phòng Tài nguyên và Môi trường đính chính khôi phục lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên sử dụng đất ông P1, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với anh P2.

Sau đó, Anh P2 khiếu nại đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.

4. Giải pháp pháp lý và bình luận án lệ số 14/2017/AL:

Trong tình huống này, ông Quàng Văn P1 cho rằng việc ông tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 là có điều kiện, đó là vợ chồng anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện cam kết. Tuy anh Quàng Văn P2 không thừa nhận việc ông Quàng Văn P1 tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng… có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “… Tôi được bố cho mảnh đất…tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai”

Do vậy, mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản khác có liên quan đều thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1.

Từ những căn cứ đó, Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc nhận định theo hướng tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu vì bên nhận tặng cho không thực hiện đúng nghĩa vụ theo điều kiện đã thỏa thuận, giao vụ án lại cho Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ xét xử sơ thẩm lại theo nhận định đó.

Hướng giải quyết vụ án theo án lệ số 14/2017/AL đã thuyết phục và hợp lý khi:

• Làm rõ tính ràng buộc của điều kiện tặng cho: Án lệ khẳng định rằng điều kiện tặng cho, dù được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng hay chỉ là thỏa thuận miệng giữa các bên, đều có giá trị pháp lý và ràng buộc các bên. Điều này có nghĩa là bên được tặng cho có nghĩa vụ thực hiện điều kiện đã thỏa thuận, nếu không, bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.
• Mở rộng phạm vi chứng cứ: Án lệ cũng mở rộng phạm vi chứng cứ để chứng minh sự tồn tại của điều kiện tặng cho. Không chỉ hợp đồng mà các văn bản liên quan khác như giấy ủy quyền, bản cam kết,… cũng có thể được xem xét để xác định ý chí thực sự của các bên.
• Bảo vệ quyền lợi của bên tặng cho: Quyết định của Tòa án tối cao trong án lệ này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên tặng cho, những người thường là người thân trong gia đình và có mong muốn được chăm sóc, hỗ trợ sau khi tặng cho tài sản.
• Tăng cường tính minh bạch và công bằng: Án lệ số 14/2017/AL góp phần tăng cường tính minh bạch và công bằng trong giao dịch tặng cho tài sản. Các bên tham gia giao dịch cần hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó giảm thiểu tranh chấp và đảm bảo việc thực hiện hợp đồng đúng theo ý muốn ban đầu.

5. Hoàn cảnh tương tự được áp dụng án lệ số 14/2017/AL:

Sự công nhận Án lệ số 14/2017/AL đã góp phần giải quyết những vấn đề gây tranh cãi trong hợp đồng tặng, cho tài sản. Theo đó, án lệ này có thể được viện dẫn để giải quyết những trường hợp tương tự như sau:

Áp dụng trong hợp đồng tặng cho có điều kiện:

• Án lệ số 14/2017/AL chỉ áp dụng cho trường hợp hợp đồng tặng cho có điều kiện, trong đó điều kiện có thể được ghi rõ trong hợp đồng hoặc được thỏa thuận bằng miệng và các văn bác khác giữa các bên.
• Điều kiện của hợp đồng tặng cho có thể là bất kỳ hành vi nào mà bên nhận tặng cho phải thực hiện, ví dụ như: phụng dưỡng bên tặng cho, chăm sóc mộ phần, xây nhà trên đất tặng cho,…

Áp dụng khi điều kiện giao ước không được thực hiện:

• Án lệ số 14/2017/AL được sử dụng để giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho có điều kiện khi điều kiện không được thực hiện.
• Bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nếu bên nhận tặng cho không thực hiện đúng nghĩa vụ theo điều kiện đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, việc hủy hợp đồng tặng cho cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, ví dụ như: bên tặng cho đã thông báo cho bên nhận tặng cho về việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng bên nhận tặng cho vẫn cố ý không thực hiện hoặc thực hiện không đúng.

6. Lời khuyên cho bạn đọc

Sau khi cùng tìm hiểu về án lệ 14/2017/AL và hợp đồng tặng cho có điều kiện, Luật Tiền Phong có một số tư vấn cho bạn đọc trước và sau khi ký kết hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

6.1. Đối với bên tặng cho:

Trước khi tặng cho cần chú ý:

• Xác định rõ ràng điều kiện: Cần xác định rõ ràng và cụ thể các điều kiện tặng cho mà mình mong muốn bên nhận tặng cho thực hiện. Điều kiện này có thể liên quan đến việc chăm sóc, phụng dưỡng, sử dụng tài sản,…
• Thảo luận và thống nhất: Thảo luận kỹ lưỡng với bên nhận tặng cho về các điều kiện này để đảm bảo sự đồng thuận và hiểu rõ ý muốn của cả hai bên.
• Lựa chọn hình thức thể hiện điều kiện: Bên tặng cho có thể lựa chọn ghi rõ điều kiện trong hợp đồng, đây là cách tốt nhất để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này. Cần ghi rõ điều kiện tặng cho một cách chi tiết, cụ thể và dễ hiểu trong hợp đồng tặng cho. Hoặc nếu không thể ghi rõ trong hợp đồng, có thể lập thành văn bản riêng có chữ ký của cả hai bên để thể hiện điều kiện tặng cho.

Sau khi tặng cho, cần chú ý:

• Giám sát việc thực hiện điều kiện: Theo dõi và giám sát chặt chẽ việc thực hiện các điều kiện tặng cho của bên nhận tặng cho.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ: Nếu bên nhận tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các điều kiện tặng cho, bên tặng cho có quyền yêu cầu thực hiện, bồi thường thiệt hại hoặc hủy bỏ hợp đồng tặng cho.
• Giải quyết tranh chấp: Nếu không thể giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải, bên tặng cho có thể nhờ đến sự can thiệp của cơ quan pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.

6.2. Bên Nhận Tặng Cho:

Trước khi nhận tặng cho, cần chú ý:

• Tìm hiểu kỹ về điều kiện tặng cho: Cần tìm hiểu kỹ lưỡng về các điều kiện tặng cho mà bên tặng cho đưa ra. Nếu có bất kỳ điều khoản nào không rõ ràng hoặc không đồng ý, cần trao đổi thẳng thắn với bên tặng cho để làm rõ hoặc điều chỉnh.
• Cân nhắc khả năng thực hiện: Đánh giá khả năng thực hiện các điều kiện tặng cho một cách khách quan và trung thực. Chỉ nên nhận tặng cho khi có khả năng và thiện chí thực hiện đầy đủ các điều kiện đã thỏa thuận.

Sau khi nhận tặng cho, cần chú ý:

• Thực hiện đầy đủ điều kiện: Thực hiện đầy đủ và đúng thời hạn các điều kiện tặng cho đã thỏa thuận với bên tặng cho.
• Thông báo cho bên tặng cho: Nếu có khó khăn hoặc không thể thực hiện điều kiện tặng cho, cần thông báo kịp thời cho bên tặng cho để cùng tìm cách giải quyết.
• Giải quyết tranh chấp: Nếu có tranh chấp xảy ra, nên cố gắng giải quyết bằng thương lượng, hòa giải. Nếu không thành, có thể nhờ đến sự can thiệp của cơ quan pháp luật.

Trên đây là chia sẻ của Luật Tiền Phong về vấn đề áp dụng án lệ 14/2017/AL về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, bạn đọc cần lưu ý Án lệ số 14/2017/AL chỉ là một trong những căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho có điều kiện. Tòa án sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể để đưa ra phán quyết phù hợp. Do vậy, việc tham khảo ý kiến luật sư là rất quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng tặng cho có điều kiện.