Định giá đất bằng phương pháp so sánh theo Luật Đất đai 2024

(Luật Tiền Phong) – phương pháp xác định giá đất là một trong những vấn đề mà người dân quan tâm nhất trong Luật Đất đai 2023 vì tác động của nó đối với đời sống, thu nhập.  Trong bài viết sau đây, Luật Tiền Phong giới thiệu với các bạn về cách tính giá đất để các bạn dễ hình dung khi tiếp cận vấn đề này.

Các nội dung chính của bài viết:

• Định giá đất là gì?
• Các phương pháp định giá.
• Định giá bằng phương pháp so sánh.

Dưới đây là các nội dung chi tiết:

1. Định giá đất là gì?

Có thể hiểu một cách đơn giản định giá đất là việc xem xét giá trị của một thửa, lô đất bằng các phương pháp khác nhau để có được cách hiểu thống nhất về giá trị của đất.

Chủ thể tham gia định giá đất có thể là chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu, người sử dụng hoặc những người quan tâm. Và kết quả định giá sẽ sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như góp vốn, thế chấp, bảo lãnh.

2. Các phương pháp tính giá đất.

Có nhiều phương pháp định giá đất khác nhau, nhưng chỉ một số phương pháp cụ thể được chính phủ quy định bằng nghị định thì mới được áp dụng chính thức trong các giao dịch và kết quả định giá theo các phương pháp này sẽ được pháp luật thừa nhận, có hiệu lực với các bên. Việc định giá đất sẽ phù hợp vào nhiều yếu tố như: tần suất chuyển nhượng trên thị trường, vị trí khu đất, dự án có sử dụng đất là đối tượng của định giá, mục đích sử dụng…

Theo quy định mới nhất của chính phủ hướng dẫn Luật Đất đai 2024, nhà nước thừa nhận các phương pháp định giá sau đây: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá. Dưới đây chúng tôi xin đi vào từng phương pháp chi tiết.

3. Định giá đất bằng phương pháp so sánh.

Để định giá đất bằng phương pháp này thì các bên liên quan cần phải xem xét những thửa đất, khu đất cần định giá, thửa đất, khu đất dùng để so sánh và lựa chọn các thông tin của thửa đất so sánh theo những nguyên tắc ưu tiên.

Việc khách hàng khảo sát, thu thập thông tin đối với các thửa đất cần định giá cũng như thửa đất dùng để so sánh sẽ căn cứ vào: mục đích sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, thông tin đầu vào dùng để định giá đất như giá chuyển nhượng trên thị trường hoặc giá chúng đấu giá quyền sử dụng đất. Những thông tin này được lấy từ các nguồn:

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai,
• Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá,
• Văn phòng đăng ký đất đai,
• Đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá đất, tài sản gắn liền với đất,
• Sàn giao dịch bất động sản hoặc
• Doanh nghiệp bất động sản và cuối cùng có thể là,
• Các thông tin thu thập qua các hoạt động điều tra, khảo sát.

Thông tin được sử dụng sẽ là thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất. Trong trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn theo nguồn trong danh sách nguồn chúng tôi vừa trích dẫn.

Đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì sẽ xem xét giá trị của tài sản dựa trên giá trị ở thời điểm tạo lập (giá xây dựng thời điểm mua hoặc trúng đấu giá) trừ đi giá trị hao mòn theo thời gian. Tỷ lệ hao mòn được tính theo quy định của nhà nước, trường hợp chưa có quy định thì tính theo số liệu thực tế thu thập trên thị trường.

Đối với đất có cây trồng lâu năm hoặc dừng thì sẽ xem xét giá trị khai thác của tài sản trên đất từ việc thu hoạch đối viết số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường của ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Đối với rừng trồng thì sẽ áp dụng theo quy chuẩn chuyên ngành trường hợp chưa có quy chuẩn thì sẽ xác định trên cơ sở tổng chi phí đầu tư để trồng, chăm sóc rừng từ thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá. Chị rừng cũng có thể được tính toán theo đơn giá bồi thường của UBND cấp tỉnh.

Giá của thửa đất so sánh sẽ bằng giá đất trừ đi giá tài sản gắn liền với đất so sánh chia cho diện tích thửa đất so sánh.

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá sẽ là giá đất của từng thửa đất so sánh cộng trừ tỷ lệ điều chỉnh là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh. Giá đất của thửa đất định giá sẽ được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định được, đảm bảo chênh lệch với giá đất ước tính không quá 15 %.

Trên đây là bài viết giới thiệu quy định mới nhất về cách định giá đất theo phương pháp so sánh. Chúng tôi hy vọng rằng bài viết sẽ cung cấp được những thông tin hữu ích cho những bạn đọc quan tâm. Trong trường hợp có những nội dung chuyên ngành cần trao đổi chúng tôi rất vui lòng được chia sẻ và thu nhận những kiến thức, quan điểm mới từ các bạn để cùng phát triển sự hiểu biết của mình trong lĩnh vực tương đối khó khăn này.

==========================

Công ty Luật TNHH Tiền Phong

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.