Bình luận Án lệ số 04/2016/AL về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(Luật Tiền Phong) – Tại Khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 có quy định: “Việc định đoạt  tài  sản  chung  phải  có  sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp tài sản chung là bất động sản”, tuy nhiên, không phải ai cũng biết về quy định này. Vậy trong những trường hợp mua nhà đất không có đủ chữ ký, hay văn bản thỏa thuận của hai vợ chồng nhưng giao dịch ấy đã thể hiện rõ ý chí chung của vợ chồng, việc cho rằng giao dịch vô hiệu có xâm phạm đến lợi ích của bên mua? Với bài viết này, Luật Tiền Phong sẽ bình luận về án lệ số 04/2016/AL, một án lệ quan trọng được viện dẫn để giải quyết cho trường hợp này.

1. Nguồn án lệ số 04/2016/AL:

Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03-3-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến với bị đơn là ông Lê Văn Ngự.

2. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ số 04/2016/AL:

• Khoản 2 Điều 176 của Bộ luật Dân sự năm 1995;

“Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:

…

2. Được chuyển giao quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ….”

•  Điều 242 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về xác lập quyền sở hữu theo thoả thuận:

“Tài sản chung được sử dụng để bảo đảm những nhu cầu chung của gia đình.

Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung. Việc mua bán, đổi, cho, vay, mượn, và những giao dịch khác có quan hệ đến tài sản mà có giá trị lớn thì phải được sự thỏa thuận của vợ, chồng”.

3. Khái quát nội dung án lệ số 04/2016/AL:

Tình huống án lệ:  

Năm 1996, bà Tý mua 2 căn nhà của vợ chồng ông Ngự. Hai bên có lập hợp đồng nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương. Giá mua là 110 cây vàng, bà Tý đã trả đủ cho vợ chồng ông Ngự; vợ chồng ông Ngự đã giao nhà, đất cho bà quản lý, sử dụng. Năm 2006, bà Tý cho rằng vợ chồng ông Ngự đã chiếm phần đất mà gia đình ông đã bán cho bà vào năm 1996, nên bà Tý đã khởi kiện ông Ngự ra TAND TP. Hà Nội.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2008/DS-ST ngày 25-4-2008, TAND TP. Hà Nội đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại nhà đất của bà Tý.

Năm 2008, vợ chồng ông Ngự có đơn kháng cáo, yêu cầu Tòa Phúc thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất ký với vợ chồng bà Tý với lý do việc ký hợp đồng, nhận tiền mua bán nhà, đất chỉ do ông Ngự thực hiện, bà Phấn là vợ không biết. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 162/2008/DS-PT ngày 04-9-2008, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội đã không chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông Ngự.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03-3-2010, hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao giữ nguyên Bản án phúc thẩm số 162/2008/DS-PT ngày 04-9-2008 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội.

4. Giải pháp pháp lý và bình luận án lệ số 04/2016/AL:

Tài sản mà các đương sự tranh chấp là diện tích đất khoảng 160m2 tại xã Xuân La, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội (nay là Tổ 11, Cụm 2, phường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội).

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03-3-2010, hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

“Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26/4/1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ”.

Trong vụ án này, ta có thể thấy rõ bà Phấn là người không ngay tình khi trước đó dù có những cư xử thể hiện mình biết và đồng ý với hợp đồng chuyển nhượng (sử dụng vàng để chia cho các con; thấy vợ chồng bà Tý sửa nhà nhưng không có ý kiến phản đối,…), tuy nhiên sau đó lại cho rằng mình không biết và yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu để nhận lại nhà đất. Hành động của bà có thể gây ra thiệt hại rất lớn cho bên ông Tiến, bà Tý. Nếu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất này, gia đình vợ chồng bà Tý sẽ chịu thiệt hại bởi vì giá nhà, đất có thể đã tăng kể từ lúc giao dịch đến lúc hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Ngoài ra, bên mua còn phải bỏ ra chi phí cho việc đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng.

Do vậy, nhận định của Hội đồng xét xử giám đốc thẩm và sự ra đời của án lệ số 04/2016/AL đã đưa ra hướng xử lý thuyết phục khi bảo vệ tốt hơn quyền lợi của bên mua nhà, đất ngay tình. Bên bán sẽ không thể viện dẫn quy định rằng hợp đồng bán nhà, đất của vợ, chồng phải có chữ ký của cả hai vợ chồng thì mới có hiệu lực pháp luật để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu nhằm lấy lại nhà, đất. Đồng thời giúp ổn định, thống nhất các quy định của Luật Dân sự bằng cách hạn chế một trường hợp mà bên bán không ngay tình có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

5. Hoàn cảnh tương tự được áp dụng án lệ số 04/2016/AL:

Án lệ 04/2016/AL được viện dẫn trong những trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có chữ ký của vợ hoặc chồng. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vẫn có hiệu lực pháp luật nếu có đủ ba căn cứ sau đây:

• Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận;
• Người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất;
• Bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không phản đối.

Do vậy, trong trường hợp bạn đọc đã ký hợp đồng mua bán bất động sản với vợ chồng mà hợp đồng chỉ có chữ ký của một trong hai người, có thể tạo lập chứng cứ áp dụng án lệ số 04 và sử dụng một số giải pháp hạn chế rủi ro tranh chấp nhà đất trong tương lai như:

• Tạo bằng chứng chứng minh bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận;
• Các chứng từ thanh toán tiền mua bất động sản cho bên bán nên ghi rõ nội dung là chuyển tiền để thanh toán tiền mua bất động sản.
• Bằng chứng người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất;
• Bằng chứng bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không phản đối.

Trong thực tế, án lệ 04/2016/AL đã được sử dụng để giải quyết một số vụ án như: Bản án 115/2018/DS-PT ngày 12/09/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Bản án 200/2018/DS-PT ngày 18/07/2018 về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;…..

Trên đây là chia sẻ của Luật Tiền Phong về vấn đề áp dụng án lệ 04/2016/AL trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hi vọng có ý nghĩa với các bạn. Nếu các bạn cần luật sư tư vấn, hỗ trợ, vui lòng kết nối đến tổng đài hotline 091 6162 618 hoặc email contact@luattienphong.vn để được hỗ trợ.

==========================

Công ty Luật TNHH Tiền Phong

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.