Tư vấn về tranh chấp mua bán đất đai trong gia đình

(Luật Tiền Phong) – Mua bán đất đai là một giao dịch quan trọng, liên quan đến tài sản có giá trị lớn. Việc không rõ ràng trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc sang tên sổ đỏ, có thể dẫn đến những tranh chấp kéo dài, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Bài viết này sẽ phân tích tình huống cụ thể của một gia đình gặp khó khăn khi bị thím ruột đòi lại đất sau 22 năm sử dụng, đồng thời đưa ra những lời khuyên pháp lý hữu ích.

Nội dung chính

CÂU HỎI

Luật sư tư vấn giúp tôi,

Năm 2001, bố mẹ chồng tôi có mua 1 mảnh đất ở diện tích 11 thước của chú thím ruột. Giá thương lượng là 12 triệu bố mẹ tôi đã trả đủ. Đất có sổ đỏ rồi nhưng bà thím tôi bảo chưa lấy sổ đỏ về. Vì tin tưởng nên chúng tôi trả tiền, nhận đất, xây dựng tường bao và làm nhà cấp 4 rồi dọn về ở trên đất. Năm 2009, chúng tôi xây dựng ngôi nhà 3 tầng kiên cố trên đất. Gia đình tôi và gia đình chú thím không có vướng mắc gì. Chúng tôi có nộp thuế cho xã và có giữ lại các phiếu thu.

Thím tôi lấy sổ đỏ về và báo gia đình chúng tôi đi sang tên, khi đi sang tên thím tôi có ý muốn xin thêm tiền. Bố mẹ tôi thấy không thoải mái lắm, hai bên vướng mắc nhau nhưng không nói ra nên cứ để kéo dài tình trạng không sang tên sổ. Năm 2018, thím tôi bắn tin trong họ tộc muốn xin nhà tôi thêm 200 triệu đồng thì mới đồng ý sang tên cho nhưng chúng tôi không có tiền. Năm 2023, chúng tôi thu xếp được tiền thì thím tôi không đồng ý sang tên nữa mà chỉ chấp nhận sang tên cho gia đình tôi 6 thước (tương đương 144m2), thím tôi đòi lại 5 thước đất (124m2). Nay chúng tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình, rất mong luật sư tư vấn.

TƯ VẤN CỦA LUẬT TIỀN PHONG

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Tiền Phong. Dựa trên các quy định của pháp luật, chúng tôi xin cung cấp thông tin chi tiết như sau:

*Tư vấn tranh chấp mua bán đất đai trong gia đình*

1. Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất năm 2001:

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 1995 (có hiệu lực ở thời điểm năm 2001 khi gia đình bạn mua bán nhà đất), giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Như vậy, dựa trên những thông tin bạn chia sẻ, vào thời điểm mua bán nhà đất, có vẻ như ba điều kiện đầu tiên đã được đáp ứng. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 691 Bộ Luật Dân sự năm 1995, quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Như vậy, hợp đồng mua bán, chuyển quyền sử dụng đất của gia đình bạn cần phải được lập thành văn bản, có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trong câu hỏi tư vấn của bạn không đề cập đến hình thức của hợp đồng. Vào thời điểm năm 2001 việc phổ biến pháp luật còn hạn chế, nhiều giao dịch đất đai, đặc biệt là giữa những người thân quen, thường chỉ được thực hiện bằng giấy tờ viết tay. Do vậy, nếu gia đình bạn cũng nằm trong trường hợp này, hợp đồng mua bán của bố mẹ bạn vi phạm điều kiện về hình thức hợp đồng, và có thể bị tuyên vô hiệu.

2. Những trường hợp hợp đồng vô hiệu về hình thức có thể được công nhận:

Trong trường hợp việc mua bán, chuyển quyền sử dụng đất của gia đình bạn được thực hiện vào năm 2001 thông qua giấy viết tay, không hợp lệ về mặt hình thức, nhưng vẫn có cơ hội được Tòa án công nhận.

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã đưa ra hướng dẫn cụ thể về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết này, có quy định:

“ 2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Theo như quy định trên thì đối với hợp đồng vô hiệu về hình thức thì vẫn có thể được Tòa án công nhận. Như vậy, nếu gia đình bạn đã sử dụng đất, xây nhà kiên cố trên đất từ năm 2001, thím của bạn không có ý kiến phản đối trong suốt thời gian qua, và gia đình cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính thì giao dịch này vẫn có thể được Tòa án công nhận. Trường hợp chỉ xây nhà trên một phần diện tích đất, Tòa án sẽ công nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có nhà ở.

3. Tư vấn của Luật Tiền Phong:

Việc thím của bạn không thực hiện đúng cam kết trong giao dịch mua bán đất và có ý định đòi lại đất sau 22 năm chắc chắn gây ra nhiều khó khăn và mâu thuẫn trong gia đình. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của gia đình mình, bạn có thể tham khảo các bước giải quyết sau đây:

Bước 1: Tự thương lượng hoặc hòa giải:

Các bên xảy ra tranh chấp đất đai trước hết sẽ tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải tại cơ sở. Hoạt động hòa giải ở cơ sở được điều chỉnh bởi Luật Hòa giải 2013 và được thực hiện bởi các hòa giải viên thuộc các tổ hòa giải. Tổ hòa giải là tổ chức tự quản của nhân dân được thành lập ở cơ sở (gồm thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố và cộng đồng dân cư khác) để hoạt động hòa giải.

Trong quá trình trao đổi, gia đình cần giữ thái độ bình tĩnh, tôn trọng, tránh gây căng thẳng, mâu thuẫn. Nên có người làm chứng hoặc ghi âm lại nội dung các cuộc trao đổi để làm bằng chứng nếu cần thiết.

Bước 2: Hòa giải tại UBND cấp xã:

Trường hợp không hòa giải được thì gia đình bạn gửi Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã nơi có đất đang xảy ra tranh chấp để hòa giải.

Hòa giải tại UBND xã là hoạt động bắt buộc theo quy định tại Khoản 2, Điều 235 của Luật Đất đai năm 2024: “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Bước 3: Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền:

Nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã không thành, gia đình bạn có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, công nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn và buộc thím bạn thực hiện nghĩa vụ sang tên sổ đỏ.

Gia đình bạn có thể chuẩn bị các bằng chứng, tài liệu sau để làm minh chứng trước Tòa:

Chứng cứ về việc mua bán đất: Giấy tờ viết tay (nếu có), lời khai nhân chứng,….
Các chứng cứ chứng minh việc sử dụng đất công khai, liên tục và ổn định: Giấy tờ về việc xây dựng nhà cửa trên đất, biên lai thu tiền sử dụng đất, hóa đơn điện nước, hình ảnh, video về việc sử dụng đất trong thời gian dài.
Chứng cứ chứng minh việc thanh toán: Giấy nhận tiền, lời khai của nhân chứng có mặt tại thời điểm giao dịch,….. Nếu có thể, hãy cố gắng nhớ lại và cung cấp thông tin chi tiết về cách thức thanh toán (ví dụ: trả tiền mặt một lần hay nhiều lần, trả ở đâu, có ai làm chứng…).
Chứng cứ về việc thím bạn thừa nhận đã bán đất: Ghi âm cuộc trò chuyện, tin nhắn, thư từ,…

4. Dịch vụ của Luật Tiền Phong:

Tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp phát sinh từ những giao dịch giữa người thân trong gia đình, luôn là vấn đề nhạy cảm và phức tạp. Việc nắm vững các quy định của pháp luật về đất đai, chuẩn bị đầy đủ chứng cứ và có sự hỗ trợ của luật sư chuyên môn là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Luật Tiền Phong với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn, tư vấn và hỗ trợ bạn giải quyết các tranh chấp đất đai một cách hiệu quả.

Hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn chi tiết!

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM:

=============================

CÔNG TY LUẬT TNHH TIỀN PHONG

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 và 097.8972.587

Email: Contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.