Xử lý tài sản đặt cọc khi bên nhận cọc xé hợp đồng đặt cọc

(Luật Tiền Phong) – Xử lý tài sản đặt cọc khi bên nhận cọc xé hợp đồng đặt cọc như thế nào? đây là một tình huống mà Luật Tiền Phong mới tư vấn cho khách hàng xử lý tuần qua.

Đã rất nhiều trường hợp mà bên nhận đặt cọc vì lý do nào đó không muốn bán đất nữa, nhưng đã hành xử không thiện chí mà nếu không có sự hiểu biết, có thể sẽ dẫn đến tranh chấp và mâu thuẫn lớn. Mời các bạn theo dõi bài viết của Luật Tiền Phong về vấn đề này để có thêm hiểu biết khi tham gia các giao dịch đặt cọc nhà, đất.

Câu hỏi từ khách hàng:

“Chào Luật sư! Hai vợ chồng tôi có mua bán một căn nhà 30m2 đang xây dựng phần thô (đã xây dựng 1 tầng) đã kí hợp đồng cọc tiền vào ngày 29.9.2024 thỏa thuận các điều khoản và bàn giao nhà là 4,5 tầng, có chụp lại 02 bản hợp đồng cọc và CCCD của Chủ bán và CCCD Bên môi giới. Chủ nhà chỉ cho xem sổ đỏ. Giấy phép xây dựng (GPXD) và các giấy tờ khác thì hẹn hôm sau sẽ cho xem. Đến khi chủ nhà cho xem GPXD thì mới biết căn nhà này là 4 tầng không đúng như hợp đồng cọc. Vợ chồng tôi đã trao đổi với chủ nhà.

Ngày 20/11 là ngày ra công chứng. tại phòng công chứng Bên bán nhà đã cướp Tờ giấy đặt cọc và xé trước sự chứng kiến của VPCC vợ chồng tôi và bên Văn phòng bất động sản. Cho rằng vợ chồng tôi cấu kết với Bên môi giới lừa đảo tự viết vào giấy cọc là 4.5 tầng. Và cho rằng người đứng tên trên giấy cọc là Họ và tên là vợ tôi, người kí tên vào giấy cọc tiền lại là tôi và người chuyển khoản là tôi. Bên bán cho rằng hợp đồng cọc này là lừa đảo không đúng chủ thể.

Và bên bán sau khi cướp và xé giấy cọc tiền đã bỏ đi và nhắn tin cho tôi bảo nhắn số tài khoản để trả tiền cọc. Tôi chưa nhắn lại, thì sáng nay lại nhắn tin cho tôi với nội dung này: “Hôm qua em đã nhắn tin cho anh bảo anh gửi số tài khoản để em chuyển lại anh số tiền đặt cọc nhưng không thấy anh gửi, vậy hôm nay em nhắn lại cho anh 1 lần nữa đề nghị anh gửi lại số tài khoản chính xác của anh để em chuyển lại số tiền đặt cọc cho anh do anh làm HĐ đặt cọc không đúng chủ thể, không đúng với nội dung thực tế đã trao đổi, …  trái quy định của pháp luật. Trường hợp anh cố tình không gửi số tài khoản thì đây được xem là lỗi của anh khi anh không nhận lại được tiền đặt cọc”.

 

Xử lý tài sản đặc cọc khi bên nhận cọc xé hợp đồng đặt cọc
Xử lý tài sản đặt cọc khi bên nhận đặt cọc xé hợp đồng đặt cọc

Trả lời:

1. Việc vợ đứng tên hợp đồng đặt cọc và chồng thanh toán tiền đặt cọc

Khoản 2 Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: “Vợ, chồng có thể uỷ quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng”. 

Do vậy việc vợ bạn đứng tên trên hợp đồng đặt cọc và bạn là người ký tên ở phía dưới của hợp đồng cũng như là người chuyển tiền không vi phạm vào điều khoản hạn chế hoặc điều cấm của pháp luật. Hai vợ chồng bạn có thể thỏa thuận bằng văn bản độc lập về việc này để chứng minh tính thống nhất trong quyết định đặt cọc mua căn nhà nói trên.

2. Hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực:

Hợp đồng đặt cọc đất đai được xem như là một giao dịch dân sự thông thường. Do đó, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thì phải đáp ứng đầy đủ các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Trong trường hợp này, vợ chồng bạn đều có năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự, nên về mặt chủ thể là phù hợp với quy định;

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

– Giao dịch đặt cọc được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận của các bên, bên bán có nhu cầu bán, bên mua có nhu cầu mua, không có dấu hiệu bị ép buộc nên đảm bảo về điều kiện giao dịch dân sự tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; 

– Nội dung giao dịch nhằm đặt cọc để mua bán nhà ở, không vi phạm quy định pháp luật hay đạo đức xã hội.

Hợp đồng đặt cọc ghi tên người đặt cọc là vợ, nhưng chồng lại là người ký tên, có thể dẫn đến tranh cãi về việc ai thực sự là người đại diện thực hiện giao dịch.

Như phía trên chúng tôi đã tư vấn, việc vợ bạn đứng tên trên hợp đồng và bạn là người thanh toán tiền cũng như ký ở phía dưới không phải là hành vi pháp luật cấm. Các bạn bổ sung văn bản thoả thuận hai vợ chồng về việc này để làm rõ tính thống nhất về ý chí, chồng đại diện vợ thực hiện và ký tên hợp đồng đặt cọc để đảm bảo khép kín về mặt hồ sơ, tài liệu.

Việc Bên Bán lấy lý do này để xé hợp đồng đặt cọc là vi phạm hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, thái độ thiếu thiện chí này có thể còn liên quan đến một số nội dung thoả thuận, cam kết của họ. Ví dụ: nếu trong hợp đồng đặt cọc họ cam kết bán nhà 4,5 tầng, nhưng thực tế xây dựng chỉ có 4 tầng; hoặc Bên Bán cho rằng vợ chồng bạn và bên môi giới tự ghi thêm số tầng trong hợp đồng đặt cọc.. đây là các vấn đề cần hiểu thấu đáo để có cách ứng xử đúng đắn.

3. Hướng giải quyết theo quan điểm của luật sư:

Trước mắt, bạn nên nhắn tin hoặc điện thoại cho Bên Bán đề nghị lịch gặp trực tiếp để trao đổi, giải quyết vướng mắc trong ôn hoà. Bạn hãy luôn khẳng định quan điểm là thống nhất vợ chồng về việc đặt cọc để mua căn nhà đó là không thay đổi.

Trong trường hợp Bên Bán không bán nữa thì cần giải quyết trả cọc và thanh toán tiền phạt cọc. Trường hợp các bên không thoả thuận về phạt cọc thì theo quy định của pháp luật, Bên Bán bị phạt bằng một lần số tiền đã nhận đặt cọc. Nếu các bên có thoả thuận phạt cọc thì thực hiện theo thoả thuận phạt cọc.

Trường hợp Bên Bán không thiện chí và hợp tác thì bạn có quyền đưa vụ việc ra Toà án nhân dân có thẩm quyền (nơi Bên Bán cư trú) để yêu cầu: buộc Bên Bán trả tiền và phạt cọc.

Bạn có thể tham khảo mẫu đơn khởi kiện tại đây và liên hệ điện thoại: 091.6162.618097.8972.587 để đăng ký luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong vụ việc trên.

 

Ghi chú: với sự hướng dẫn của Luật Tiền Phong, Bên Mua đã trao đổi với Bên Bán. Sau đó với sự đại diện của luật sư, các bên đã tìm được hướng giải quyết vụ việc trên. Đó là niềm vui của chúng tôi, cũng là sự may mắn của khách hàng khi không phải đưa vụ việc ra toà án, vừa mất thời gian cũng như chịu sự ức chế, căng thẳng áp lực tâm lý không cần thiết.

Hi vọng qua bài viết của chúng tôi hướng dẫn một tình huống hi hữu mới xảy ra, Quý khách gặp phải các vấn đề tương tự có thể tìm được hướng giải quyết ổn thỏa hoặc có thể liên hệ luật sư để được trợ giúp và giải quyết từ đầu, mọi việc sẽ đơn giản hơn và tiết kiệm chi phí, thời gian, công sức hơn.

 

Một số bài viết khác Quý bạn đọc có thể quan tâm:

>>> Hướng dẫn công việc cần làm khi tham gia vụ án giải quyết tranh chấp đất đai 2024.

>>> Hướng dẫn công tác chuẩn bị tài liệu giấy tờ giải quyết tranh chấp đất đai 2024.

>>> Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

———————————————-

CÔNG TY LUẬT TNHH TIỀN PHONG

Điện thoại tư vấn: 091.6162.618 097.8972.587

Email: contact@luattienphong.vn

Địa chỉ: Tầng 3, tòa nhà Bình Vượng, số 200, đường Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *